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Maison 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleConcorès (46)
Surface66m²
Coût Total111 700€
Loyer Annuel6 675€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 757,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 3 pièces principales

Ancienne maison en pierre à rénover entièrement dans un village calme, avec épicerie, école et bar. Nombreux élements de caractère, cantous, éviers, poutres. La maison demande un peu de réagencement pour profiter des 200m² en totalité, les combles aménageables inclus. Terrasse et jardin de 500m² environ. Honoraires à charge acquéreur : 11.11%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 266-8347X Date de réalisation du diagnostic : 31/01/2025 Prix hors honoraires : 45 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 960 € et 2 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Concorès
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46310
Coordonnées : 44.653930, 1.382630
Total : 111 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 57 700€
Valeur du bien : 107 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6675€/an
Fourchette totale : 431€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5175€ - 8611€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 584,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 267,15€
Coût de l'assurance :9 494,50€
Taxe foncière : 667,53€/an
Soit par mois : 55,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 594 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, revêtement de sol et électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 700 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 100€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Concorès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 675 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 497 €
Revenus locatifs : +6 675 €
Charges déductibles : -62 497 €
Résultat foncier Année 1 : -55 821 €(Déficit de 55 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 421 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 797 €/an
Revenus locatifs : +6 675 €
Charges déductibles : -4 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34421.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 675 €62 500 €3 753 €-55 825 €21 400 €34 425 €34 425 €
26 809 €4 701 €3 653 €2 108 €--32 317 €
36 945 €4 598 €3 550 €2 347 €--29 970 €
47 084 €4 491 €3 444 €2 593 €--27 377 €
57 226 €4 381 €3 333 €2 845 €--24 532 €
67 370 €4 267 €3 219 €3 104 €--21 428 €
77 518 €4 148 €3 101 €3 369 €--18 059 €
87 668 €4 026 €2 979 €3 642 €--14 418 €
97 821 €3 900 €2 853 €3 921 €--10 496 €
107 978 €3 769 €2 722 €4 209 €--6 288 €
118 137 €3 634 €2 587 €4 503 €--1 784 €
128 300 €3 494 €2 447 €4 806 €---
138 466 €3 349 €2 302 €5 117 €---
148 635 €3 199 €2 152 €5 436 €---
158 808 €3 044 €1 997 €5 764 €---
168 984 €2 884 €1 837 €6 100 €---
179 164 €2 718 €1 671 €6 446 €---
189 347 €2 547 €1 499 €6 800 €---
199 534 €2 369 €1 322 €7 165 €---
209 725 €2 186 €1 138 €7 539 €---
219 919 €1 996 €948 €7 924 €---
2210 118 €1 799 €752 €8 318 €---
2310 320 €1 596 €549 €8 724 €---
2410 526 €1 386 €338 €9 141 €---
2510 737 €1 168 €121 €9 569 €---
TOTAL213 813 €138 150 €54 267 €75 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 402 €-6 420 €+7 822 €
2+1 402 €0 €+1 402 €
3+1 402 €0 €+1 402 €
4+1 402 €0 €+1 402 €
5+1 402 €0 €+1 402 €
6+1 402 €0 €+1 402 €
7+1 402 €0 €+1 402 €
8+1 402 €0 €+1 402 €
9+1 402 €0 €+1 402 €
10+1 402 €0 €+1 402 €
11+1 402 €0 €+1 402 €
12+1 402 €+1 442 €-40 €
13+1 402 €+1 535 €-133 €
14+1 402 €+1 631 €-229 €
15+1 402 €+1 729 €-327 €
16+1 402 €+1 830 €-428 €
17+1 402 €+1 934 €-532 €
18+1 402 €+2 040 €-638 €
19+1 402 €+2 149 €-747 €
20+1 402 €+2 262 €-860 €
21+1 402 €+2 377 €-975 €
22+1 402 €+2 496 €-1 094 €
23+1 402 €+2 617 €-1 215 €
24+1 402 €+2 742 €-1 340 €
25+1 402 €+2 871 €-1 469 €
Total+35 050 €+23 234 €+11 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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