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Maison Celles Sur Belle

Bien expiré
VilleCelles-sur-Belle (79)
Surface135m²
Coût Total163 000€
Loyer Annuel12 533€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Jardin

Au coeur d'un lieu dit à 10 minutes de CELLES-SUR-BELLE Maison à fort potentiel à rénover entièrement Située dans un environnement calme, cette maison à rénover entièrement offre un très beau potentiel pour un projet d'habitation principale, secondaire ou d'investissement. La maison développe environ 135 m² au rez-de-chaussée, avec un grenier aménageable offrant de belles possibilités d'agrandissement sur un terrain de 3387 m². État du bien : Le bien est inhabité depuis plus de 10 ans, ce qui explique :

  • Absence de chauffage (anciennement au fuel)
  • Présence d'humidité Rénovation complète à prévoir, incluant :
  • Système de chauffage
  • Électricité
  • Assainissement
  • Couverture (charpente métallique existante)
  • Et autres selon vos besoins Les + :
  • Très beaux volumes
  • Grand terrain
  • Dépendances et préau
  • Fort potentiel de valorisation
  • Environnement calme Projet idéal pour amateurs de rénovation ou professionnels du bâtiment. Un ensemble rare offrant de nombreuses possibilités : habitation familiale, gîtes, stockage, atelier, ou projet mixte. Certaines photos présentent une projection d'aménagement en home staging virtuel pour révéler tout le potentiel de ce bien. Laissez vous inspirer...
Ville : Celles-sur-Belle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79370
Coordonnées : 46.205785, -0.274580
Total : 163 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 82 000€
Valeur du bien : 157 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12533€/an
Fourchette totale : 812€ - 1344€/mois
Fourchette annuelle : 9739€ - 16129€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 669,14€
Coût de l'assurance :14 262,50€
Taxe foncière : 1 253,34€/an
Soit par mois : 104,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 957,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessité de chauffage moderne
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement complet de l'installation électrique pour mise aux normes
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - État très mauvais, nécessité de mise aux normes pour sécurité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Rénovation du système d'assainissement pour conformité aux normes
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Nécessité d'un assainissement conforme pour habitation
CouvertureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la couverture et vérification de la charpente métallique
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessité de garantir l'étanchéité et la sécurité de la structure
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et plomberie
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - Cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, traitement de l'humidité et peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - Salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 000 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité:19 000€
    Mise aux normes électricité: 135 m² × 130€/m² = 17550€, Main d'œuvre: 1450€
  • Assainissement:10 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Couverture:11 000€
    Réparation couverture: 135 m² × 75€/m² = 10125€, Main d'œuvre: 875€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Celles-sur-Belle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 263 €
Revenus locatifs : +12 533 €
Charges déductibles : -89 263 €
Résultat foncier Année 1 : -76 730 €(Déficit de 76 730 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 330 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 263 €/an
Revenus locatifs : +12 533 €
Charges déductibles : -7 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55329.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 533 €89 268 €5 444 €-76 735 €21 400 €55 335 €55 335 €
212 784 €7 123 €5 299 €5 661 €--49 674 €
313 040 €6 973 €5 150 €6 066 €--43 608 €
413 301 €6 818 €4 994 €6 482 €--37 125 €
513 567 €6 658 €4 834 €6 909 €--30 217 €
613 838 €6 492 €4 668 €7 346 €--22 871 €
714 115 €6 320 €4 497 €7 794 €--15 076 €
814 397 €6 143 €4 319 €8 254 €--6 822 €
914 685 €5 959 €4 135 €8 726 €---
1014 979 €5 769 €3 946 €9 209 €---
1115 278 €5 573 €3 749 €9 705 €---
1215 584 €5 370 €3 546 €10 214 €---
1315 895 €5 160 €3 336 €10 736 €---
1416 213 €4 942 €3 119 €11 271 €---
1516 538 €4 718 €2 894 €11 820 €---
1616 868 €4 485 €2 661 €12 383 €---
1717 206 €4 245 €2 421 €12 961 €---
1817 550 €3 996 €2 172 €13 554 €---
1917 901 €3 739 €1 915 €14 162 €---
2018 259 €3 473 €1 649 €14 786 €---
2118 624 €3 197 €1 373 €15 427 €---
2218 996 €2 913 €1 089 €16 084 €---
2319 376 €2 618 €794 €16 758 €---
2419 764 €2 314 €490 €17 450 €---
2520 159 €1 999 €175 €18 161 €---
TOTAL401 449 €206 265 €78 669 €195 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-6 420 €+9 052 €
2+2 632 €0 €+2 632 €
3+2 632 €0 €+2 632 €
4+2 632 €0 €+2 632 €
5+2 632 €0 €+2 632 €
6+2 632 €0 €+2 632 €
7+2 632 €0 €+2 632 €
8+2 632 €0 €+2 632 €
9+2 632 €+571 €+2 061 €
10+2 632 €+2 763 €-131 €
11+2 632 €+2 912 €-280 €
12+2 632 €+3 064 €-432 €
13+2 632 €+3 221 €-589 €
14+2 632 €+3 381 €-749 €
15+2 632 €+3 546 €-914 €
16+2 632 €+3 715 €-1 083 €
17+2 632 €+3 888 €-1 256 €
18+2 632 €+4 066 €-1 434 €
19+2 632 €+4 249 €-1 617 €
20+2 632 €+4 436 €-1 804 €
21+2 632 €+4 628 €-1 996 €
22+2 632 €+4 825 €-2 193 €
23+2 632 €+5 027 €-2 395 €
24+2 632 €+5 235 €-2 603 €
25+2 632 €+5 448 €-2 816 €
Total+65 800 €+58 555 €+7 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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