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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaguenne (19)
Surface80m²
Coût Total115 350€
Loyer Annuel7 510€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Pas de cave

Située dans le bourg, à proximité des écoles et des services, maison à rénover de 80 m². Elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec cuisine, séjour et coin bar de 35 m². A l'étage, deux chambres, une salle d'eau avec wc , au dernier étage une mezzanine. Au sous-sol une cave.

Ville : Laguenne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.240169, 1.787626
Total : 115 350€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 61 350€
Valeur du bien : 111 350€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7510€/an
Fourchette totale : 492€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5899€ - 9560€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 081,82 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 546 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-36 546€ (-42.2%)
Marge achat-revente :-28 804€ (-33.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 224,96€
Coût de l'assurance :10 093,12€
Taxe foncière : 750,97€/an
Soit par mois : 62,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 350 €(767 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 75€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laguenne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 350 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 388 €
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -66 388 €
Résultat foncier Année 1 : -58 878 €(Déficit de 58 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 038 €/an
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -5 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37478.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 510 €66 392 €3 887 €-58 882 €21 400 €37 482 €37 482 €
27 660 €4 939 €3 784 €2 721 €--34 761 €
37 813 €4 832 €3 677 €2 981 €--31 780 €
47 969 €4 722 €3 567 €3 248 €--28 533 €
58 129 €4 608 €3 453 €3 521 €--25 012 €
68 291 €4 490 €3 335 €3 802 €--21 210 €
78 457 €4 367 €3 213 €4 090 €--17 120 €
88 626 €4 241 €3 086 €4 385 €--12 735 €
98 799 €4 110 €2 955 €4 689 €--8 046 €
108 975 €3 975 €2 820 €5 000 €--3 046 €
119 154 €3 835 €2 680 €5 320 €---
129 337 €3 690 €2 535 €5 648 €---
139 524 €3 540 €2 385 €5 984 €---
149 715 €3 385 €2 230 €6 330 €---
159 909 €3 224 €2 070 €6 685 €---
1610 107 €3 058 €1 904 €7 049 €---
1710 309 €2 887 €1 732 €7 423 €---
1810 515 €2 709 €1 554 €7 807 €---
1910 726 €2 525 €1 370 €8 201 €---
2010 940 €2 335 €1 180 €8 606 €---
2111 159 €2 138 €983 €9 021 €---
2211 382 €1 934 €779 €9 448 €---
2311 610 €1 723 €569 €9 887 €---
2411 842 €1 505 €351 €10 337 €---
2512 079 €1 280 €125 €10 799 €---
TOTAL240 539 €146 442 €56 225 €94 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-6 420 €+7 997 €
2+1 577 €0 €+1 577 €
3+1 577 €0 €+1 577 €
4+1 577 €0 €+1 577 €
5+1 577 €0 €+1 577 €
6+1 577 €0 €+1 577 €
7+1 577 €0 €+1 577 €
8+1 577 €0 €+1 577 €
9+1 577 €0 €+1 577 €
10+1 577 €0 €+1 577 €
11+1 577 €+682 €+895 €
12+1 577 €+1 694 €-117 €
13+1 577 €+1 795 €-218 €
14+1 577 €+1 899 €-322 €
15+1 577 €+2 005 €-428 €
16+1 577 €+2 115 €-538 €
17+1 577 €+2 227 €-650 €
18+1 577 €+2 342 €-765 €
19+1 577 €+2 460 €-883 €
20+1 577 €+2 582 €-1 005 €
21+1 577 €+2 706 €-1 129 €
22+1 577 €+2 834 €-1 257 €
23+1 577 €+2 966 €-1 389 €
24+1 577 €+3 101 €-1 524 €
25+1 577 €+3 240 €-1 663 €
Total+39 425 €+28 229 €+11 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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