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Maison à vendre

VillePeyrehorade (40)
Surface166m²
Coût Total288 960€
Loyer Annuel20 532€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 265,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

Idéal investisseurs – Rentabilité immédiate ! Situé sur la commune de Sorde l'Abbaye, cet ensemble immobilier de qualité représente une opportunité rare avec revenus locatifs sécurisés. Composé de deux appartements de type T3, en excellent état et entièrement loués (baux en cours de 3 ans), il génère un revenu mensuel global de 1 143 euros, assurant une rentabilité immédiate. Opportunité clé en main, idéale pour développer ou sécuriser votre patrimoine.

Honoraires à la charge du vendeur. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Proposé par Cabinet immobilier Béarn des Gaves SALM Immobilier - 64270 Salies de Béarn mails Achat-Vente-Location-Gestion-Syndic d'appartements et de maisons.

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.555716, -1.109083
Total : 288 960€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 62 160€
Valeur du bien : 272 160€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1711€/mois
Loyer annuel estimé : 20532€/an
Fourchette totale : 1341€ - 2183€/mois
Fourchette annuelle : 16089€ - 26202€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 763,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :458 731 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-248 731€ (-54.2%)
Marge achat-revente :169 771€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 446,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :84,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 530,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 020,56€
Coût de l'assurance :25 284,00€
Taxe foncière : 2 053,19€/an
Soit par mois : 171,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 710,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 701,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 160 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 960€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peyrehorade (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 532 €/an
Calcul : 1 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 011 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 211 €
Revenus locatifs : +20 532 €
Charges déductibles : -75 211 €
Résultat foncier Année 1 : -54 679 €(Déficit de 54 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 051 €/an
Revenus locatifs : +20 532 €
Charges déductibles : -13 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33279.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 532 €75 221 €9 996 €-54 689 €21 400 €33 289 €33 289 €
220 942 €12 799 €9 734 €8 144 €--25 145 €
321 361 €12 528 €9 463 €8 834 €--16 312 €
421 789 €12 247 €9 182 €9 542 €--6 770 €
522 224 €11 956 €8 891 €10 268 €---
622 669 €11 655 €8 590 €11 014 €---
723 122 €11 343 €8 278 €11 779 €---
823 585 €11 020 €7 955 €12 565 €---
924 056 €10 686 €7 621 €13 371 €---
1024 537 €10 339 €7 275 €14 198 €---
1125 028 €9 981 €6 916 €15 048 €---
1225 529 €9 609 €6 545 €15 920 €---
1326 039 €9 224 €6 160 €16 815 €---
1426 560 €8 826 €5 762 €17 734 €---
1527 091 €8 414 €5 349 €18 678 €---
1627 633 €7 986 €4 922 €19 647 €---
1728 186 €7 544 €4 480 €20 642 €---
1828 750 €7 086 €4 021 €21 664 €---
1929 325 €6 612 €3 547 €22 713 €---
2029 911 €6 120 €3 056 €23 791 €---
2130 509 €5 612 €2 547 €24 898 €---
2231 119 €5 085 €2 020 €26 035 €---
2331 742 €4 539 €1 475 €27 203 €---
2432 377 €3 974 €910 €28 402 €---
2533 024 €3 389 €325 €29 635 €---
TOTAL657 642 €283 794 €145 021 €373 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 312 €-6 420 €+10 732 €
2+4 312 €0 €+4 312 €
3+4 312 €0 €+4 312 €
4+4 312 €0 €+4 312 €
5+4 312 €+1 050 €+3 262 €
6+4 312 €+3 304 €+1 008 €
7+4 312 €+3 534 €+778 €
8+4 312 €+3 769 €+543 €
9+4 312 €+4 011 €+301 €
10+4 312 €+4 259 €+53 €
11+4 312 €+4 514 €-202 €
12+4 312 €+4 776 €-464 €
13+4 312 €+5 044 €-732 €
14+4 312 €+5 320 €-1 008 €
15+4 312 €+5 603 €-1 291 €
16+4 312 €+5 894 €-1 582 €
17+4 312 €+6 193 €-1 881 €
18+4 312 €+6 499 €-2 187 €
19+4 312 €+6 814 €-2 502 €
20+4 312 €+7 137 €-2 825 €
21+4 312 €+7 469 €-3 157 €
22+4 312 €+7 810 €-3 498 €
23+4 312 €+8 161 €-3 849 €
24+4 312 €+8 521 €-4 209 €
25+4 312 €+8 890 €-4 578 €
Total+107 800 €+112 154 €+-4 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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