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Charmant duplex 4 pièces en Centre-Ville

VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface100m²
Coût Total172 440€
Loyer Annuel9 991€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 290 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre de WC : 2, Balcon

Situé à proximité immédiate de toutes les commodités du quotidien (commerces, écoles, services et transports), découvrez ce charmant appartement en duplex de 4 pièces. À la fois lumineux et fonctionnel, il offre un cadre de vie pratique et agréable, idéal pour une famille ou un investissement pérenne.

Un agréable séjour baigné de lumière, une cuisine séparée et fonctionnelle. Trois chambres spacieuses bénéficiant de beaux volumes. Une salle de bain et une salle d'eau pour un confort quotidien partagé sans contrainte.

Informations sur la copropriété : Ce bien est situé au sein d'une petite copropriété calme et bien gérée : Immeuble comprenant 15 lots au total. Bien soumis au statut de la copropriété, gérée par un syndic. Aucune procédure en cours. Quote-part des charges annuelles prévisionnelles : 1 100 €.

Sa localisation et ses volumes en font un bien rare sur le marché actuel. Pour planifier une visite ou obtenir des informations complémentaires, contactez-nous sans tarder.

Annonce proposée par Laurent BARRAQUÉ, agent commercial, immatriculé au RSAC de PAU sous le numéro 791 741 721. Référence agence : 2327 - https://telemaque.orpi.coop/agence/5135/bareme.pdf

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.198245, -0.603307
Total : 172 440€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 33 120€
Valeur du bien : 162 120€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9991€/an
Fourchette totale : 676€ - 1025€/mois
Fourchette annuelle : 8113€ - 12304€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 000 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-21 000€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-22 440€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 935,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 375,67€
Coût de l'assurance :20 692,80€
Taxe foncière : 999,11€/an
Soit par mois : 83,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 832,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: Salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 120 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 991 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 999 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 058 €
Revenus locatifs : +9 991 €
Charges déductibles : -42 058 €
Résultat foncier Année 1 : -32 067 €(Déficit de 32 067 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 938 €/an
Revenus locatifs : +9 991 €
Charges déductibles : -8 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21366.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 991 €42 064 €6 017 €-32 073 €10 700 €21 373 €21 373 €
210 191 €8 787 €5 860 €1 404 €--19 968 €
310 395 €8 624 €5 697 €1 771 €--18 197 €
410 603 €8 456 €5 529 €2 147 €--16 050 €
510 815 €8 281 €5 354 €2 534 €--13 517 €
611 031 €8 100 €5 173 €2 931 €--10 586 €
711 252 €7 913 €4 986 €3 339 €--7 247 €
811 477 €7 719 €4 792 €3 758 €--3 490 €
911 706 €7 518 €4 591 €4 188 €---
1011 940 €7 310 €4 383 €4 630 €---
1112 179 €7 094 €4 168 €5 085 €---
1212 423 €6 871 €3 944 €5 552 €---
1312 671 €6 640 €3 713 €6 031 €---
1412 925 €6 400 €3 473 €6 524 €---
1513 183 €6 152 €3 225 €7 031 €---
1613 447 €5 895 €2 968 €7 552 €---
1713 716 €5 628 €2 701 €8 087 €---
1813 990 €5 352 €2 426 €8 638 €---
1914 270 €5 067 €2 140 €9 203 €---
2014 555 €4 770 €1 844 €9 785 €---
2114 846 €4 464 €1 537 €10 382 €---
2215 143 €4 146 €1 219 €10 997 €---
2315 446 €3 817 €890 €11 629 €---
2415 755 €3 476 €549 €12 279 €---
2516 070 €3 123 €196 €12 947 €---
TOTAL320 018 €193 666 €87 376 €126 351 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 098 €-3 210 €+5 308 €
2+2 098 €0 €+2 098 €
3+2 098 €0 €+2 098 €
4+2 098 €0 €+2 098 €
5+2 098 €0 €+2 098 €
6+2 098 €0 €+2 098 €
7+2 098 €0 €+2 098 €
8+2 098 €0 €+2 098 €
9+2 098 €+209 €+1 889 €
10+2 098 €+1 389 €+709 €
11+2 098 €+1 525 €+573 €
12+2 098 €+1 665 €+433 €
13+2 098 €+1 809 €+289 €
14+2 098 €+1 957 €+141 €
15+2 098 €+2 109 €-11 €
16+2 098 €+2 266 €-168 €
17+2 098 €+2 426 €-328 €
18+2 098 €+2 591 €-493 €
19+2 098 €+2 761 €-663 €
20+2 098 €+2 935 €-837 €
21+2 098 €+3 115 €-1 017 €
22+2 098 €+3 299 €-1 201 €
23+2 098 €+3 489 €-1 391 €
24+2 098 €+3 684 €-1 586 €
25+2 098 €+3 884 €-1 786 €
Total+52 450 €+37 905 €+14 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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