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Maison 180m2

Bien expiré
VilleTroncens (32)
Surface180m²
Coût Total200 820€
Loyer Annuel17 158€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre maison gasconne de 180m2, rénovée, située sur les hauteurs de Troncens. Grand terrain de plus de 6000 M2, sans vis à vis, garage. Des travaux de rénovation ont été effectués, d’autres sont à prévoir. Au rez-de-chaussée: une cuisine équipée, une grande pièce de vie de 77m2. Possibilité de créer facilement une grande suite parentale. A l’étage: une salle de bain et 3 chambres Installation récente d'un poêle à granules canalisable et menuiserie en alu double vitrage.

Agence s’abstenir

Ville : Troncens
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32230
Coordonnées : 43.441160, 0.224550
Total : 200 820€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 188 100€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17158€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 13280€ - 22170€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 785,68€
Coût de l'assurance :17 571,75€
Taxe foncière : 1 715,85€/an
Soit par mois : 142,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 429,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du poêle à granulés canalisable
Quantité: 1 poêle
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal pour le confort thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et finition des travaux
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques finitions à revoir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 800€
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Poêle à granulés:4 200€
    Poêle à granulés canalisable: 1 unité × 4200€ = 4200€ (prix moyen incluant installation)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de revêtement de sol: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troncens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Poêle à granulés
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 158 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 459 €
Revenus locatifs : +17 158 €
Charges déductibles : -38 459 €
Résultat foncier Année 1 : -21 301 €(Déficit de 21 301 €)
Imputable sur revenu global : 21 301 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 359 €/an
Revenus locatifs : +17 158 €
Charges déductibles : -9 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 799 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 158 €38 466 €6 947 €-21 307 €21 307 €--
217 502 €9 184 €6 765 €8 318 €---
317 852 €8 995 €6 577 €8 856 €---
418 209 €8 800 €6 381 €9 408 €---
518 573 €8 598 €6 179 €9 975 €---
618 944 €8 389 €5 970 €10 556 €---
719 323 €8 172 €5 753 €11 151 €---
819 710 €7 948 €5 529 €11 762 €---
920 104 €7 715 €5 296 €12 389 €---
1020 506 €7 474 €5 056 €13 032 €---
1120 916 €7 225 €4 806 €13 691 €---
1221 334 €6 967 €4 548 €14 367 €---
1321 761 €6 700 €4 281 €15 061 €---
1422 196 €6 423 €4 004 €15 773 €---
1522 640 €6 136 €3 717 €16 504 €---
1623 093 €5 839 €3 421 €17 254 €---
1723 555 €5 532 €3 113 €18 023 €---
1824 026 €5 214 €2 795 €18 812 €---
1924 506 €4 884 €2 465 €19 623 €---
2024 997 €4 542 €2 124 €20 454 €---
2125 497 €4 189 €1 770 €21 308 €---
2226 006 €3 823 €1 404 €22 184 €---
2326 527 €3 444 €1 025 €23 083 €---
2427 057 €3 051 €632 €24 006 €---
2527 598 €2 644 €226 €24 954 €---
TOTAL549 590 €190 354 €100 786 €359 237 €21 307 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 392 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 603 €-6 392 €+9 995 €
2+3 603 €+2 495 €+1 108 €
3+3 603 €+2 657 €+946 €
4+3 603 €+2 823 €+780 €
5+3 603 €+2 992 €+611 €
6+3 603 €+3 167 €+436 €
7+3 603 €+3 345 €+258 €
8+3 603 €+3 529 €+74 €
9+3 603 €+3 717 €-114 €
10+3 603 €+3 909 €-306 €
11+3 603 €+4 107 €-504 €
12+3 603 €+4 310 €-707 €
13+3 603 €+4 518 €-915 €
14+3 603 €+4 732 €-1 129 €
15+3 603 €+4 951 €-1 348 €
16+3 603 €+5 176 €-1 573 €
17+3 603 €+5 407 €-1 804 €
18+3 603 €+5 644 €-2 041 €
19+3 603 €+5 887 €-2 284 €
20+3 603 €+6 136 €-2 533 €
21+3 603 €+6 392 €-2 789 €
22+3 603 €+6 655 €-3 052 €
23+3 603 €+6 925 €-3 322 €
24+3 603 €+7 202 €-3 599 €
25+3 603 €+7 486 €-3 883 €
Total+90 075 €+107 771 €+-17 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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