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Appartement 4 pièces 54 m²

VilleSainte-Marie-aux-Chênes (57)
Surface54m²
Coût Total102 192€
Loyer Annuel6 778€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 572,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 54 m²

Lina Merandi du Cabinet Benedic d'Amnéville vous présente en Exclusivité ce jolie appartement f4, avec deux chambres sur la commune de Sainte Marie aux chênes.

L'appartement se situe au 3ème et dernier étage dans une co-proprieté avec un syndic bénévole.

Il se compose ainsi : une entrée, une belle pièce de vie de 32 m2, deux chambres (11 et 11.70 m2 au sol), une cuisine équipée, une salle d'eau et un toilette.

Pas d'extérieur, ni garage.

Possibilité de stationnement devant.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations : Lina MERANDI Lina MERANDI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 848363537 - METZ.

Surface : 54 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2026

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 248 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sainte-Marie-aux-Chênes
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57255
Coordonnées : 49.191230, 6.004785
Total : 102 192€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 95 400€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6778€/an
Fourchette totale : 450€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5399€ - 8510€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :785,72 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :42 429 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :+42 471€ (+100.1%)
Marge achat-revente :-59 763€ (-140.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :40,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 558,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 101,74€
Coût de l'assurance :12 263,04€
Taxe foncière : 677,82€/an
Soit par mois : 56,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à la classe énergétique D
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Marie-aux-Chênes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 778 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 192 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 312 €
Revenus locatifs : +6 778 €
Charges déductibles : -15 312 €
Résultat foncier Année 1 : -8 534 €(Déficit de 8 534 €)
Imputable sur revenu global : 8 534 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 812 €/an
Revenus locatifs : +6 778 €
Charges déductibles : -4 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 966 €/an
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 778 €15 315 €3 647 €-8 537 €8 537 €--
26 914 €4 721 €3 553 €2 193 €---
37 052 €4 624 €3 455 €2 428 €---
47 193 €4 522 €3 354 €2 671 €---
57 337 €4 418 €3 249 €2 919 €---
67 484 €4 309 €3 140 €3 175 €---
77 633 €4 196 €3 028 €3 437 €---
87 786 €4 079 €2 911 €3 707 €---
97 942 €3 958 €2 790 €3 984 €---
108 101 €3 832 €2 664 €4 268 €---
118 263 €3 702 €2 534 €4 560 €---
128 428 €3 567 €2 399 €4 861 €---
138 596 €3 427 €2 259 €5 169 €---
148 768 €3 282 €2 114 €5 486 €---
158 944 €3 132 €1 963 €5 812 €---
169 123 €2 976 €1 808 €6 147 €---
179 305 €2 814 €1 646 €6 491 €---
189 491 €2 647 €1 478 €6 844 €---
199 681 €2 473 €1 305 €7 208 €---
209 875 €2 293 €1 124 €7 582 €---
2110 072 €2 106 €938 €7 966 €---
2210 273 €1 913 €744 €8 361 €---
2310 479 €1 712 €544 €8 767 €---
2410 689 €1 504 €335 €9 185 €---
2510 902 €1 288 €120 €9 614 €---
TOTAL217 107 €92 810 €53 102 €124 297 €8 537 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 561 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 423 €-2 561 €+3 984 €
2+1 423 €+658 €+765 €
3+1 423 €+729 €+694 €
4+1 423 €+801 €+622 €
5+1 423 €+876 €+547 €
6+1 423 €+952 €+471 €
7+1 423 €+1 031 €+392 €
8+1 423 €+1 112 €+311 €
9+1 423 €+1 195 €+228 €
10+1 423 €+1 280 €+143 €
11+1 423 €+1 368 €+55 €
12+1 423 €+1 458 €-35 €
13+1 423 €+1 551 €-128 €
14+1 423 €+1 646 €-223 €
15+1 423 €+1 744 €-321 €
16+1 423 €+1 844 €-421 €
17+1 423 €+1 947 €-524 €
18+1 423 €+2 053 €-630 €
19+1 423 €+2 162 €-739 €
20+1 423 €+2 275 €-852 €
21+1 423 €+2 390 €-967 €
22+1 423 €+2 508 €-1 085 €
23+1 423 €+2 630 €-1 207 €
24+1 423 €+2 755 €-1 332 €
25+1 423 €+2 884 €-1 461 €
Total+35 575 €+37 289 €+-1 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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