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Maison à vendre

VilleChâteau-Renault (37)
Surface100m²
Coût Total136 352€
Loyer Annuel9 335€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 769 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Non meublé

Maison à vendre avec terrasse, construite en 1700, d'une superficie de 100m². Quelques travaux à prévoir, située à CHATEAU RENAULT. Comprenant 3 chambres, 1 salon. Prix demandé : 98400 EUR.

Référence agence : 374

Ville : Château-Renault
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37110
Coordonnées : 47.591568, 0.908510
Total : 136 352€
Prix d'acquisition : 76 900€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 130 200€
Frais de notaire : 6 152€
Coût estimé : 6 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9335€/an
Fourchette totale : 613€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7358€ - 11844€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 412,16 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 216 €
Prix d'achat :76 900 €
Décote à l'achat :-64 316€ (-45.5%)
Marge achat-revente :4 864€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 352€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 739,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 089,81€
Coût de l'assurance :16 362,24€
Taxe foncière : 933,54€/an
Soit par mois : 77,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 453 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol usé nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Château-Renault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 335 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 352 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 641 €
Revenus locatifs : +9 335 €
Charges déductibles : -59 641 €
Résultat foncier Année 1 : -50 306 €(Déficit de 50 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 341 €/an
Revenus locatifs : +9 335 €
Charges déductibles : -6 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28905.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 985 €(65% de 76 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 818 €/an
Calcul : 49 985 € × 3,636% = 1 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 335 €59 646 €4 758 €-50 310 €21 400 €28 910 €28 910 €
29 522 €6 221 €4 633 €3 301 €--25 610 €
39 713 €6 093 €4 505 €3 620 €--21 990 €
49 907 €5 960 €4 372 €3 947 €--18 043 €
510 105 €5 822 €4 234 €4 283 €--13 759 €
610 307 €5 679 €4 091 €4 628 €--9 131 €
710 513 €5 531 €3 943 €4 982 €--4 149 €
810 723 €5 377 €3 789 €5 346 €---
910 938 €5 218 €3 630 €5 719 €---
1011 157 €5 054 €3 466 €6 103 €---
1111 380 €4 883 €3 295 €6 496 €---
1211 607 €4 707 €3 119 €6 901 €---
1311 840 €4 524 €2 936 €7 316 €---
1412 076 €4 334 €2 746 €7 742 €---
1512 318 €4 138 €2 550 €8 180 €---
1612 564 €3 935 €2 347 €8 629 €---
1712 816 €3 724 €2 136 €9 091 €---
1813 072 €3 506 €1 918 €9 566 €---
1913 333 €3 280 €1 692 €10 053 €---
2013 600 €3 046 €1 458 €10 554 €---
2113 872 €2 803 €1 215 €11 069 €---
2214 149 €2 552 €964 €11 597 €---
2314 432 €2 292 €704 €12 141 €---
2414 721 €2 022 €434 €12 699 €---
2515 015 €1 743 €155 €13 272 €---
TOTAL299 017 €162 091 €69 090 €136 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-6 420 €+8 380 €
2+1 960 €0 €+1 960 €
3+1 960 €0 €+1 960 €
4+1 960 €0 €+1 960 €
5+1 960 €0 €+1 960 €
6+1 960 €0 €+1 960 €
7+1 960 €0 €+1 960 €
8+1 960 €+359 €+1 601 €
9+1 960 €+1 716 €+244 €
10+1 960 €+1 831 €+129 €
11+1 960 €+1 949 €+11 €
12+1 960 €+2 070 €-110 €
13+1 960 €+2 195 €-235 €
14+1 960 €+2 323 €-363 €
15+1 960 €+2 454 €-494 €
16+1 960 €+2 589 €-629 €
17+1 960 €+2 727 €-767 €
18+1 960 €+2 870 €-910 €
19+1 960 €+3 016 €-1 056 €
20+1 960 €+3 166 €-1 206 €
21+1 960 €+3 321 €-1 361 €
22+1 960 €+3 479 €-1 519 €
23+1 960 €+3 642 €-1 682 €
24+1 960 €+3 810 €-1 850 €
25+1 960 €+3 982 €-2 022 €
Total+49 000 €+41 078 €+7 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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