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Vente maison 4 pièces 120 m² Romainville (93230) - Superimmo

Bien expiré
VilleRomainville (93)
Surface120
Coût Total361 950
Loyer Annuel30 484
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+391
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence Guy Hoquet Romainville vous propose en exclusivité une maison traversante à Romainville, limite Montreuil, en R+1 avec combles à aménager, d'une surface de 117,75 m² (hors combles), comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine dinatoire donnant sur un beau jardin sans vis-à-vis exposé SUD, salle à manger, salle d'eau, WC, rangements, ainsi qu'une dépendance à usage commercial de 33 m² avec deux accès, idéale pour un atelier ou un local professionnel. Au 1er étage : deux chambres, rangements, bureau, salle de bains et WC. Un espace de stationnement vient compléter ce bien. Située face à l'arrivée de la prolongation du tramway T1. Maison sans vis-à-vis et ensoleillée, à ne pas manquer ! La possibilité d'un usage commercial . (5.66 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Romainville
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93230
Coordonnées : 48.872620, 2.437790
Total : 361 950
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 59 550
Valeur du bien : 339 550
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 21.17€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 33.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 2540€/mois
Loyer annuel estimé : 30484€/an
Fourchette totale : 1600€ - 4034€/mois
Fourchette annuelle : 19194€ - 48413€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 13.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 792,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :102,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 895,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 845,96
Coût de l'assurance :30 765,75
Taxe foncière : 3 048,36€/an
Soit par mois : 254,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 540,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 149,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :391,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 485 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - espace de vie avec usure visible, murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 550(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 800
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (remplacement meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 484 €/an
Calcul : 2 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 950 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 231 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 979
Revenus locatifs : +30 484
Charges déductibles : -75 979
Résultat foncier Année 1 : -45 495(Déficit de 45 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 095
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 429 €/an
Revenus locatifs : +30 484
Charges déductibles : -16 429
Résultat foncier Années 2+ : 14 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24095.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 48475 99012 161-45 50721 400 €24 107 €24 107 €
231 09316 11811 83914 976--9 131 €
331 71515 78311 50515 932---
432 34915 43811 15916 912---
532 99615 08010 80117 916---
633 65614 71010 43118 946---
734 32914 32810 04920 002---
835 01613 9329 65321 084---
935 71613 5229 24322 194---
1036 43113 0998 82023 332---
1137 15912 6608 38124 499---
1237 90212 2077 92825 696---
1338 66111 7387 45926 923---
1439 43411 2526 97328 181---
1540 22210 7506 47129 472---
1641 02710 2315 95230 796---
1741 8479 6945 41532 154---
1842 6849 1384 85933 547---
1943 5388 5634 28434 975---
2044 4097 9683 68936 441---
2145 2977 3523 07337 945---
2246 2036 7152 43639 488---
2347 1276 0571 77841 070---
2448 0705 3751 09642 694---
2549 0314 67039144 361---
TOTAL976 398342 371175 846634 02721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 634 027
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 402-6 420+12 822
2+6 4020+6 402
3+6 402+2 040+4 362
4+6 402+5 073+1 329
5+6 402+5 375+1 027
6+6 402+5 684+718
7+6 402+6 000+402
8+6 402+6 325+77
9+6 402+6 658-256
10+6 402+7 000-598
11+6 402+7 350-948
12+6 402+7 709-1 307
13+6 402+8 077-1 675
14+6 402+8 454-2 052
15+6 402+8 842-2 440
16+6 402+9 239-2 837
17+6 402+9 646-3 244
18+6 402+10 064-3 662
19+6 402+10 493-4 091
20+6 402+10 932-4 530
21+6 402+11 383-4 981
22+6 402+11 846-5 444
23+6 402+12 321-5 919
24+6 402+12 808-6 406
25+6 402+13 308-6 906
Total+160 050+190 208+-30 158
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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