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Vente maison 4 pièces 120 m² Romainville (93230) - Superimmo

Bien expiré
VilleRomainville (93)
Surface120m²
Coût Total361 950€
Loyer Annuel30 484€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence Guy Hoquet Romainville vous propose en exclusivité une maison traversante à Romainville, limite Montreuil, en R+1 avec combles à aménager, d'une surface de 117,75 m² (hors combles), comprenant : Au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine dinatoire donnant sur un beau jardin sans vis-à-vis exposé SUD, salle à manger, salle d'eau, WC, rangements, ainsi qu'une dépendance à usage commercial de 33 m² avec deux accès, idéale pour un atelier ou un local professionnel. Au 1er étage : deux chambres, rangements, bureau, salle de bains et WC. Un espace de stationnement vient compléter ce bien. Située face à l'arrivée de la prolongation du tramway T1. Maison sans vis-à-vis et ensoleillée, à ne pas manquer ! La possibilité d'un usage commercial . (5.66 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Romainville
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93230
Coordonnées : 48.872620, 2.437790
Total : 361 950€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 59 550€
Valeur du bien : 339 550€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 21.17€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 33.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 2540€/mois
Loyer annuel estimé : 30484€/an
Fourchette totale : 1600€ - 4034€/mois
Fourchette annuelle : 19194€ - 48413€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 13.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 792,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :102,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 895,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 845,96€
Coût de l'assurance :30 765,75€
Taxe foncière : 3 048,36€/an
Soit par mois : 254,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 540,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 149,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :391,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 485 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - espace de vie avec usure visible, murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 550 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (remplacement meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 484 €/an
Calcul : 2 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 231 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 979 €
Revenus locatifs : +30 484 €
Charges déductibles : -75 979 €
Résultat foncier Année 1 : -45 495 €(Déficit de 45 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 429 €/an
Revenus locatifs : +30 484 €
Charges déductibles : -16 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24095.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 484 €75 990 €12 161 €-45 507 €21 400 €24 107 €24 107 €
231 093 €16 118 €11 839 €14 976 €--9 131 €
331 715 €15 783 €11 505 €15 932 €---
432 349 €15 438 €11 159 €16 912 €---
532 996 €15 080 €10 801 €17 916 €---
633 656 €14 710 €10 431 €18 946 €---
734 329 €14 328 €10 049 €20 002 €---
835 016 €13 932 €9 653 €21 084 €---
935 716 €13 522 €9 243 €22 194 €---
1036 431 €13 099 €8 820 €23 332 €---
1137 159 €12 660 €8 381 €24 499 €---
1237 902 €12 207 €7 928 €25 696 €---
1338 661 €11 738 €7 459 €26 923 €---
1439 434 €11 252 €6 973 €28 181 €---
1540 222 €10 750 €6 471 €29 472 €---
1641 027 €10 231 €5 952 €30 796 €---
1741 847 €9 694 €5 415 €32 154 €---
1842 684 €9 138 €4 859 €33 547 €---
1943 538 €8 563 €4 284 €34 975 €---
2044 409 €7 968 €3 689 €36 441 €---
2145 297 €7 352 €3 073 €37 945 €---
2246 203 €6 715 €2 436 €39 488 €---
2347 127 €6 057 €1 778 €41 070 €---
2448 070 €5 375 €1 096 €42 694 €---
2549 031 €4 670 €391 €44 361 €---
TOTAL976 398 €342 371 €175 846 €634 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 634 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 402 €-6 420 €+12 822 €
2+6 402 €0 €+6 402 €
3+6 402 €+2 040 €+4 362 €
4+6 402 €+5 073 €+1 329 €
5+6 402 €+5 375 €+1 027 €
6+6 402 €+5 684 €+718 €
7+6 402 €+6 000 €+402 €
8+6 402 €+6 325 €+77 €
9+6 402 €+6 658 €-256 €
10+6 402 €+7 000 €-598 €
11+6 402 €+7 350 €-948 €
12+6 402 €+7 709 €-1 307 €
13+6 402 €+8 077 €-1 675 €
14+6 402 €+8 454 €-2 052 €
15+6 402 €+8 842 €-2 440 €
16+6 402 €+9 239 €-2 837 €
17+6 402 €+9 646 €-3 244 €
18+6 402 €+10 064 €-3 662 €
19+6 402 €+10 493 €-4 091 €
20+6 402 €+10 932 €-4 530 €
21+6 402 €+11 383 €-4 981 €
22+6 402 €+11 846 €-5 444 €
23+6 402 €+12 321 €-5 919 €
24+6 402 €+12 808 €-6 406 €
25+6 402 €+13 308 €-6 906 €
Total+160 050 €+190 208 €+-30 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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