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APPARTEMENT RENOVE ASCENSEUR ET 3 CHAMBRES

VilleHavre (76)
Surface93m²
Coût Total151 570€
Loyer Annuel12 912€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 500 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 897,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1

NOUVEAUTE BOMA LE HAVRE LE HAVRE CAUCRIAUVILLE - T4 RÉNOVÉ 93 M2 - 3 CHAMBRES -ASCENSEUR - CAVE Découvrez ce superbe appartement T4 de 93 m2 entièrement rénové, situé dans une résidence calme et parfaitement entretenue. Idéal pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif, il offre de beaux volumes et une luminosité remarquable grâce à sa double exposition. Il comprend une vaste entrée avec rangements, un séjour-salon lumineux de 27 m2, une cuisine aménagée et équipée, trois chambres confortables dont deux avec placards, une salle de bains avec baignoire et un WC indépendant. Les prestations sont au rendez-vous : double vitrage PVC, volets roulants, ascenseur, cave privative et aucun travaux à prévoir. Vous n'avez plus qu'à poser vos meubles. Les charges comprennent notamment le chauffage collectif, l'eau chaude, le ménage, le jardin collectif privé et l'ascenseur. Vous profiterez également d'un emplacement pratique avec commerces, écoles, tramway, bus, services et espaces verts accessibles à pied. Un véritable confort de vie au quotidien. Les atouts : Appartement entièrement rénové 93 m2 habitables 3 chambres Séjour de 27 m2 Cuisine aménagée et équipée Ascenseur Cave Double vitrage PVC DPE D Résidence calme et entretenue Réf. LF1866 Retrouvez toutes nos annonces sur nos réseaux sociaux - Instagram : boma_immobilier_le_Havre - Facebook : BOMA immobilier le Havre Nos prix sont exprimés frais d'agence inclus, les honoraires sont à la charge du vendeur. Consultez nos honoraires sur helloboma.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://c2nl-boma.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76610
Coordonnées : 49.493897, 0.107973
Total : 151 570€
Prix d'acquisition : 83 500€
Travaux : 61 390€
Valeur du bien : 144 890€
Frais de notaire : 6 680€
Coût estimé : 6 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1076€/mois
Loyer annuel estimé : 12912€/an
Fourchette totale : 811€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 9734€ - 17127€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 693,62 €/m²
Basé sur :878 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 506 €
Prix d'achat :83 500 €
Décote à l'achat :-167 006€ (-66.7%)
Marge achat-revente :98 936€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :60,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 802,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 979,56€
Coût de l'assurance :18 188,40€
Taxe foncière : 1 291,21€/an
Soit par mois : 107,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 390 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 360€
    Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Carrelage 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 600€ = 6000€
  • Cuisine:33 500€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€ = 15000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 1800€ = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 720€ = 1800€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 076 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 912 €/an
Calcul : 1 076 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 570 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 331 €
Revenus locatifs : +12 912 €
Charges déductibles : -68 331 €
Résultat foncier Année 1 : -55 419 €(Déficit de 55 419 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 44 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 941 €/an
Revenus locatifs : +12 912 €
Charges déductibles : -6 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 44718.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275 €(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 912 €68 336 €4 927 €-55 424 €10 700 €44 724 €44 724 €
213 170 €6 813 €4 794 €6 357 €--38 366 €
313 434 €6 676 €4 657 €6 758 €--31 608 €
413 702 €6 534 €4 515 €7 168 €--24 440 €
513 976 €6 388 €4 369 €7 589 €--16 851 €
614 256 €6 236 €4 217 €8 020 €--8 831 €
714 541 €6 080 €4 061 €8 461 €--370 €
814 832 €5 918 €3 899 €8 914 €---
915 129 €5 751 €3 732 €9 378 €---
1015 431 €5 578 €3 559 €9 853 €---
1115 740 €5 400 €3 381 €10 340 €---
1216 055 €5 215 €3 197 €10 839 €---
1316 376 €5 025 €3 006 €11 351 €---
1416 703 €4 828 €2 809 €11 875 €---
1517 037 €4 624 €2 606 €12 413 €---
1617 378 €4 414 €2 395 €12 964 €---
1717 726 €4 197 €2 178 €13 529 €---
1818 080 €3 972 €1 953 €14 108 €---
1918 442 €3 740 €1 721 €14 702 €---
2018 811 €3 500 €1 481 €15 310 €---
2119 187 €3 252 €1 234 €15 934 €---
2219 570 €2 996 €977 €16 574 €---
2319 962 €2 732 €713 €17 230 €---
2420 361 €2 458 €439 €17 903 €---
2520 768 €2 175 €157 €18 593 €---
TOTAL413 579 €182 838 €70 980 €230 741 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 712 €-3 210 €+5 922 €
2+2 712 €0 €+2 712 €
3+2 712 €0 €+2 712 €
4+2 712 €0 €+2 712 €
5+2 712 €0 €+2 712 €
6+2 712 €0 €+2 712 €
7+2 712 €0 €+2 712 €
8+2 712 €+2 563 €+149 €
9+2 712 €+2 813 €-101 €
10+2 712 €+2 956 €-244 €
11+2 712 €+3 102 €-390 €
12+2 712 €+3 252 €-540 €
13+2 712 €+3 405 €-693 €
14+2 712 €+3 563 €-851 €
15+2 712 €+3 724 €-1 012 €
16+2 712 €+3 889 €-1 177 €
17+2 712 €+4 059 €-1 347 €
18+2 712 €+4 232 €-1 520 €
19+2 712 €+4 410 €-1 698 €
20+2 712 €+4 593 €-1 881 €
21+2 712 €+4 780 €-2 068 €
22+2 712 €+4 972 €-2 260 €
23+2 712 €+5 169 €-2 457 €
24+2 712 €+5 371 €-2 659 €
25+2 712 €+5 578 €-2 866 €
Total+67 800 €+69 222 €+-1 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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