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Détails du bien

Bien expiré
VilleOrpierre (05)
Surface70m²
Coût Total157 900€
Loyer Annuel7 136€
Rentabilité4.52%
Cashflow/mois-280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au cœur du charmant village d'Orpierre, venez découvrir cette maison d'environ 70 m², idéale pour un projet de rénovation.

Au rez-de-chaussée, une pièce de vie salle à manger / salon à remettre au goût du jour, ainsi qu'une cuisine à réhabilité. Le bien comprend deux chambres, une salle d'eau, et des combles à aménager, offrant un beau potentiel d'agrandissement.

De nombreux travaux sont à prévoir, notamment :

Électricité

Mode de chauffage

Menuiseries

Ce bien s'adresse à des acquéreurs souhaitant créer un projet sur mesure, au cœur d'un village recherché.

Situation : centre du village d'Orpierre Après rénovation complète : fort potentiel / bonne rentabilité location saisonnière Référence agence : 413

Ville : Orpierre
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05700
Total : 157 900€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 76 900€
Valeur du bien : 151 900€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7136€/an
Fourchette totale : 437€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5245€ - 9709€/an
Rentabilité brute :4.52%
Fourchette de rentabilité :3.32% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 815,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 192,01€
Coût de l'assurance :13 421,50€
Taxe foncière : 713,60€/an
Soit par mois : 59,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le mode de chauffage actuel (non spécifié mais ancien)
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à réhabiliter
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessité de mise aux normes
ComblesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement des combles pour créer un espace habitable
Quantité: surface des combles à aménager (environ 30 m²)
Raison: Potentiel d'agrandissement mentionné dans la description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 900 €(1 099 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 60€/m² = 900€ (parquet flottant), Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 1650€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Combles:18 000€
    Aménagement combles: 30 m² × 600€/m² = 18000€ (incluant travaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orpierre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 136 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 231 €
Revenus locatifs : +7 136 €
Charges déductibles : -83 231 €
Résultat foncier Année 1 : -76 095 €(Déficit de 76 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 331 €/an
Revenus locatifs : +7 136 €
Charges déductibles : -6 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54695.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 136 €83 236 €5 086 €-76 100 €21 400 €54 700 €54 700 €
27 279 €6 199 €4 948 €1 080 €--53 620 €
37 424 €6 057 €4 806 €1 368 €--52 252 €
47 573 €5 910 €4 659 €1 663 €--50 589 €
57 724 €5 758 €4 507 €1 966 €--48 623 €
67 879 €5 601 €4 351 €2 277 €--46 346 €
78 036 €5 439 €4 189 €2 597 €--43 749 €
88 197 €5 272 €4 022 €2 925 €--40 824 €
98 361 €5 099 €3 849 €3 262 €--37 562 €
108 528 €4 921 €3 670 €3 607 €--33 954 €
118 699 €4 736 €3 486 €3 962 €--29 992 €
128 873 €4 546 €3 295 €4 327 €---
139 050 €4 349 €3 098 €4 701 €---
149 231 €4 146 €2 895 €5 086 €---
159 416 €3 935 €2 685 €5 480 €---
169 604 €3 718 €2 468 €5 886 €---
179 796 €3 494 €2 244 €6 302 €---
189 992 €3 263 €2 012 €6 730 €---
1910 192 €3 023 €1 773 €7 169 €---
2010 396 €2 776 €1 526 €7 620 €---
2110 604 €2 521 €1 270 €8 083 €---
2210 816 €2 257 €1 006 €8 559 €---
2311 032 €1 984 €734 €9 048 €---
2411 253 €1 703 €452 €9 550 €---
2511 478 €1 412 €161 €10 066 €---
TOTAL228 568 €181 353 €73 192 €47 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 499 €-6 420 €+7 919 €
2+1 499 €0 €+1 499 €
3+1 499 €0 €+1 499 €
4+1 499 €0 €+1 499 €
5+1 499 €0 €+1 499 €
6+1 499 €0 €+1 499 €
7+1 499 €0 €+1 499 €
8+1 499 €0 €+1 499 €
9+1 499 €0 €+1 499 €
10+1 499 €0 €+1 499 €
11+1 499 €0 €+1 499 €
12+1 499 €+1 298 €+201 €
13+1 499 €+1 410 €+89 €
14+1 499 €+1 526 €-27 €
15+1 499 €+1 644 €-145 €
16+1 499 €+1 766 €-267 €
17+1 499 €+1 891 €-392 €
18+1 499 €+2 019 €-520 €
19+1 499 €+2 151 €-652 €
20+1 499 €+2 286 €-787 €
21+1 499 €+2 425 €-926 €
22+1 499 €+2 568 €-1 069 €
23+1 499 €+2 714 €-1 215 €
24+1 499 €+2 865 €-1 366 €
25+1 499 €+3 020 €-1 521 €
Total+37 475 €+23 162 €+14 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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