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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface159m²
Coût Total174 231€
Loyer Annuel16 510€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 548,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

/ Découvrez cette charmante maison d'habitation d'environ 150 €m², idéale pour une famille ou un projet mixte habitation/professionnel. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une entrée accueillante, d'un salon cosy, d'une cuisine meublée, d'un vaste séjour lumineux d'environ 40 €m², d'un petit salon, d'une salle de bain avec WC et de deux chambres confortables. À l'étage, une mezzanine dessert une chambre supplémentaire, une salle de bain et un dressing, offrant ainsi un espace nuit modulable selon vos besoins. Le bien dispose également d'un garage, d'un local commercial avec remise, parfait pour une activité professionnelle ou du stockage. Le tout est implanté sur un terrain d'environ 740 €m², agrémenté d'une terrasse idéale pour profiter des beaux jours. Ne manquez pas cette opportunité rare alliant confort de vie et potentiel professionnel?!

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 174 231€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 80 055€
Valeur du bien : 167 255€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1376€/mois
Loyer annuel estimé : 16510€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1748€/mois
Fourchette annuelle : 12991€ - 20982€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,61 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 231 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-76 031€ (-46.6%)
Marge achat-revente :-11 000€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 231€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 913,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 646,55€
Coût de l'assurance :15 245,21€
Taxe foncière : 1 650,99€/an
Soit par mois : 137,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 375,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 055 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 680€
    Isolation toiture/combles: 159 m² × 70€/m² = 11130€, Main d'œuvre: 550€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (pose comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:8 875€
    Rénovation chambres (45 m²): 450€/m² × 45 = 2025€, Peinture: 30€/m² × 45 = 1350€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salon (30 m²): Peinture: 30€/m² × 30 = 900€, Revêtement sol: 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 510 €/an
Calcul : 1 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 231 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 055 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 164 €
Revenus locatifs : +16 510 €
Charges déductibles : -88 164 €
Résultat foncier Année 1 : -71 654 €(Déficit de 71 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 109 €/an
Revenus locatifs : +16 510 €
Charges déductibles : -8 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50254.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 510 €88 170 €5 854 €-71 660 €21 400 €50 260 €50 260 €
216 840 €7 960 €5 699 €8 881 €--41 379 €
317 177 €7 799 €5 538 €9 378 €--32 001 €
417 520 €7 632 €5 372 €9 888 €--22 113 €
517 871 €7 460 €5 199 €10 411 €--11 703 €
618 228 €7 282 €5 021 €10 946 €--756 €
718 593 €7 098 €4 837 €11 495 €---
818 965 €6 907 €4 647 €12 057 €---
919 344 €6 710 €4 449 €12 634 €---
1019 731 €6 506 €4 246 €13 225 €---
1120 125 €6 295 €4 035 €13 830 €---
1220 528 €6 077 €3 816 €14 451 €---
1320 939 €5 851 €3 590 €15 087 €---
1421 357 €5 618 €3 357 €15 740 €---
1521 784 €5 376 €3 115 €16 409 €---
1622 220 €5 126 €2 865 €17 094 €---
1722 665 €4 867 €2 606 €17 797 €---
1823 118 €4 600 €2 339 €18 518 €---
1923 580 €4 323 €2 062 €19 257 €---
2024 052 €4 036 €1 776 €20 015 €---
2124 533 €3 740 €1 479 €20 793 €---
2225 023 €3 434 €1 173 €21 590 €---
2325 524 €3 116 €856 €22 407 €---
2426 034 €2 788 €528 €23 246 €---
2526 555 €2 449 €188 €24 106 €---
TOTAL528 817 €221 221 €84 647 €307 595 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 467 €-6 420 €+9 887 €
2+3 467 €0 €+3 467 €
3+3 467 €0 €+3 467 €
4+3 467 €0 €+3 467 €
5+3 467 €0 €+3 467 €
6+3 467 €0 €+3 467 €
7+3 467 €+3 222 €+245 €
8+3 467 €+3 617 €-150 €
9+3 467 €+3 790 €-323 €
10+3 467 €+3 967 €-500 €
11+3 467 €+4 149 €-682 €
12+3 467 €+4 335 €-868 €
13+3 467 €+4 526 €-1 059 €
14+3 467 €+4 722 €-1 255 €
15+3 467 €+4 923 €-1 456 €
16+3 467 €+5 128 €-1 661 €
17+3 467 €+5 339 €-1 872 €
18+3 467 €+5 555 €-2 088 €
19+3 467 €+5 777 €-2 310 €
20+3 467 €+6 005 €-2 538 €
21+3 467 €+6 238 €-2 771 €
22+3 467 €+6 477 €-3 010 €
23+3 467 €+6 722 €-3 255 €
24+3 467 €+6 974 €-3 507 €
25+3 467 €+7 232 €-3 765 €
Total+86 675 €+92 279 €+-5 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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