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Détails du bien

Bien expiré
VilleHerméville-en-Woëvre (55)
Surface167m²
Coût Total214 560€
Loyer Annuel14 668€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 808,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À HermévilleenWoevre, profitez d'une maison de village de 167m² habitables offrant une grande cuisine, un salonsalle à manger, une chambre et une salle de bains au rezdechaussée, tandis qu'à l'étage se dévoile une mezzanine et deux chambres supplémentaires ainsi qu'un vaste grenier aménageable. Ce bien comprend une grange et une écurie avec accès sur le terrain, offrant de réelles possibilités d'aménagement ou d'activité. Bien proposé par Ingrid LEONARD EI, agent commercial (RSAC 430186486) - https://www.century21-is-verdun.com/mentions_legales/

Ville : Herméville-en-Woëvre
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55400
Coordonnées : 49.174306, 5.583090
Total : 214 560€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 68 760€
Valeur du bien : 203 760€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1222€/mois
Loyer annuel estimé : 14668€/an
Fourchette totale : 972€ - 1537€/mois
Fourchette annuelle : 11664€ - 18446€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 537,74 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :256 803 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-121 803€ (-47.4%)
Marge achat-revente :42 243€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 062,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 125,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 239,56€
Coût de l'assurance :18 774,00€
Taxe foncière : 1 466,79€/an
Soit par mois : 122,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 222,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 760 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 700€
    Isolation toiture: 167 m² × 100€/m² = 16700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 960€
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Herméville-en-Woëvre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 668 €/an
Calcul : 1 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 467 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 180 €
Revenus locatifs : +14 668 €
Charges déductibles : -78 180 €
Résultat foncier Année 1 : -63 512 €(Déficit de 63 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 420 €/an
Revenus locatifs : +14 668 €
Charges déductibles : -9 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42112.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 668 €78 187 €7 209 €-63 519 €21 400 €42 119 €42 119 €
214 961 €9 236 €7 018 €5 726 €--36 393 €
315 260 €9 037 €6 820 €6 223 €--30 170 €
415 566 €8 833 €6 615 €6 733 €--23 437 €
515 877 €8 621 €6 403 €7 256 €--16 181 €
616 195 €8 401 €6 184 €7 793 €--8 388 €
716 518 €8 175 €5 957 €8 344 €--44 €
816 849 €7 940 €5 722 €8 909 €---
917 186 €7 697 €5 479 €9 489 €---
1017 529 €7 446 €5 228 €10 084 €---
1117 880 €7 186 €4 968 €10 694 €---
1218 238 €6 917 €4 700 €11 320 €---
1318 602 €6 639 €4 422 €11 963 €---
1418 974 €6 352 €4 134 €12 623 €---
1519 354 €6 054 €3 836 €13 300 €---
1619 741 €5 746 €3 528 €13 995 €---
1720 136 €5 427 €3 210 €14 708 €---
1820 539 €5 098 €2 880 €15 441 €---
1920 949 €4 757 €2 539 €16 192 €---
2021 368 €4 404 €2 187 €16 964 €---
2121 796 €4 039 €1 822 €17 756 €---
2222 232 €3 662 €1 444 €18 570 €---
2322 676 €3 271 €1 054 €19 405 €---
2423 130 €2 867 €650 €20 262 €---
2523 592 €2 450 €232 €21 143 €---
TOTAL469 817 €228 443 €104 240 €241 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 080 €-6 420 €+9 500 €
2+3 080 €0 €+3 080 €
3+3 080 €0 €+3 080 €
4+3 080 €0 €+3 080 €
5+3 080 €0 €+3 080 €
6+3 080 €0 €+3 080 €
7+3 080 €0 €+3 080 €
8+3 080 €+2 659 €+421 €
9+3 080 €+2 847 €+233 €
10+3 080 €+3 025 €+55 €
11+3 080 €+3 208 €-128 €
12+3 080 €+3 396 €-316 €
13+3 080 €+3 589 €-509 €
14+3 080 €+3 787 €-707 €
15+3 080 €+3 990 €-910 €
16+3 080 €+4 199 €-1 119 €
17+3 080 €+4 413 €-1 333 €
18+3 080 €+4 632 €-1 552 €
19+3 080 €+4 858 €-1 778 €
20+3 080 €+5 089 €-2 009 €
21+3 080 €+5 327 €-2 247 €
22+3 080 €+5 571 €-2 491 €
23+3 080 €+5 821 €-2 741 €
24+3 080 €+6 079 €-2 999 €
25+3 080 €+6 343 €-3 263 €
Total+77 000 €+72 412 €+4 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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