Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 105 m²

VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface105m²
Coût Total222 650€
Loyer Annuel13 243€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-547€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 535,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

La Roche-sur-Yon - Pentagone: appartement spacieux bénéficiant d'une terrasse panoramique de plus de 80 m². Appartement disposant de 3 chambres. Possibilité 4ème chambre ou bureau. Toutes les pièces sont ouvertes sur l'extérieur et bénéficient d'un ensolleillement naturel. Emplacement recherché. Proximité commerces et CHD. Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 591-3704B Date de réalisation du diagnostic : 27/02/2025 Prix hors honoraires : 150 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 4300 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 020 € et 2 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.671368, -1.442077
Total : 222 650€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 209 750€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13243€/an
Fourchette totale : 891€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10689€ - 16409€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 424,24 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 545 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-93 295€ (-36.7%)
Marge achat-revente :31 895€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 117,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :64,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 181,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 458,40€
Coût de l'assurance :19 481,87€
Taxe foncière : 1 324,35€/an
Soit par mois : 110,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 358,33€/mois
Soit par an : 4 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 103,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 650,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-547,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 243 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 650 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 300 €/an
Calcul : 358 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 643 €
Revenus locatifs : +13 243 €
Charges déductibles : -62 643 €
Résultat foncier Année 1 : -49 399 €(Déficit de 49 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 143 €/an
Revenus locatifs : +13 243 €
Charges déductibles : -14 143 €
Résultat foncier Années 2+ : -899 €/an(Déficit de 899 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27999.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 243 €62 650 €7 747 €-49 407 €21 400 €28 007 €28 007 €
213 508 €13 948 €7 544 €-439 €439 €-28 007 €
313 779 €13 738 €7 335 €40 €--27 966 €
414 054 €13 521 €7 117 €533 €--27 433 €
514 335 €13 296 €6 893 €1 039 €--26 394 €
614 622 €13 063 €6 660 €1 559 €--24 836 €
714 914 €12 822 €6 418 €2 092 €--22 743 €
815 213 €12 572 €6 168 €2 641 €--20 103 €
915 517 €12 313 €5 909 €3 204 €--16 899 €
1015 827 €12 045 €5 641 €3 782 €--13 117 €
1116 144 €11 767 €5 364 €4 376 €--8 740 €
1216 467 €11 480 €5 076 €4 987 €---
1316 796 €11 182 €4 778 €5 614 €---
1417 132 €10 873 €4 470 €6 259 €---
1517 474 €10 553 €4 150 €6 921 €---
1617 824 €10 222 €3 819 €7 602 €---
1718 180 €9 880 €3 476 €8 301 €---
1818 544 €9 524 €3 121 €9 020 €---
1918 915 €9 156 €2 753 €9 758 €---
2019 293 €8 775 €2 372 €10 518 €---
2119 679 €8 381 €1 977 €11 298 €---
2220 073 €7 972 €1 568 €12 101 €---
2320 474 €7 549 €1 145 €12 926 €---
2420 884 €7 110 €706 €13 774 €---
2521 301 €6 656 €252 €14 646 €---
TOTAL424 192 €321 049 €112 458 €103 143 €21 839 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 552 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781 €-6 420 €+9 201 €
2+2 781 €-132 €+2 913 €
3+2 781 €0 €+2 781 €
4+2 781 €0 €+2 781 €
5+2 781 €0 €+2 781 €
6+2 781 €0 €+2 781 €
7+2 781 €0 €+2 781 €
8+2 781 €0 €+2 781 €
9+2 781 €0 €+2 781 €
10+2 781 €0 €+2 781 €
11+2 781 €0 €+2 781 €
12+2 781 €+1 496 €+1 285 €
13+2 781 €+1 684 €+1 097 €
14+2 781 €+1 878 €+903 €
15+2 781 €+2 076 €+705 €
16+2 781 €+2 280 €+501 €
17+2 781 €+2 490 €+291 €
18+2 781 €+2 706 €+75 €
19+2 781 €+2 928 €-147 €
20+2 781 €+3 155 €-374 €
21+2 781 €+3 390 €-609 €
22+2 781 €+3 630 €-849 €
23+2 781 €+3 878 €-1 097 €
24+2 781 €+4 132 €-1 351 €
25+2 781 €+4 394 €-1 613 €
Total+69 525 €+33 565 €+35 960 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →