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Achat maison

Bien expiré
VilleFanjeaux (11)
Surface178
Coût Total251 725
Loyer Annuel15 153
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 977,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 178 m², 8 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1948, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour : 42 m²

Idéalement situé a deux pas des halles, cette maison de caractère située au centre d'un village typique et plein de charme, imprégné d'histoire et de douceur de vivre. Un vaste séjour d'environ 42 m², agrémenté d'une cheminée, avec murs en pierres apparentes et colombages, offrant une atmosphère chaleureuse et authentique, Trois chambres dont deux d'environ 20 m² et une exposée au nord, Deux salles d'eau (1 rénovée, l'autre à rafraichir), Une pièce polyvalente de 9,82 m², Un WC indépendant, Une cave / atelier de 16,72 m², Une cour privative de 25 m², Et une véranda lumineuse de 25 m², idéale en toute saison. Un bien rare, à fort potentiel, qui séduira les amoureux des villages de caractère et des matériaux anciens.

Ville : Fanjeaux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11270
Coordonnées : 43.189950, 2.046610
Total : 251 725
Prix d'acquisition : 174 000
Travaux : 63 805
Valeur du bien : 237 805
Frais de notaire : 13 920
Coût estimé : 13 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15153€/an
Fourchette totale : 925€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 11094€ - 20698€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 725
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 317,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 490,73
Coût de l'assurance :22 025,94
Taxe foncière : 1 515,35€/an
Soit par mois : 126,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 262,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 805(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 680
    Isolation des combles perdus: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 750
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13750€ = 13750€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (pose incluse)
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (peinture et petites réparations, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (peinture et petites réparations, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 800
    Rénovation des 3 chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:2 175
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, 5 prises × 75€ = 375€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:5 000
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (entière maison, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fanjeaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 630✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Cuisine, Salle de bain
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 153 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 725 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 805
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 601
Revenus locatifs : +15 153
Charges déductibles : -74 601
Résultat foncier Année 1 : -59 448(Déficit de 59 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 048
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 796 €/an
Revenus locatifs : +15 153
Charges déductibles : -10 796
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38047.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 15374 6098 408-59 45621 400 €38 056 €38 056 €
215 45710 5808 1844 876--33 180 €
315 76610 3497 9535 417--27 763 €
416 08110 1097 7135 972--21 791 €
516 4039 8627 4656 541--15 251 €
616 7319 6067 2097 125--8 125 €
717 0659 3416 9447 725--401 €
817 4079 0666 6708 340---
917 7558 7836 3878 972---
1018 1108 4906 0939 620---
1118 4728 1865 79010 286---
1218 8417 8735 47610 969---
1319 2187 5485 15211 670---
1419 6037 2134 81612 390---
1519 9956 8654 46913 129---
1620 3956 5064 11013 888---
1720 8026 1353 73914 667---
1821 2195 7513 35415 468---
1921 6435 3532 95716 289---
2022 0764 9432 54617 133---
2122 5174 5172 12118 000---
2222 9684 0781 68118 890---
2323 4273 6231 22719 804---
2423 8953 15375620 743---
2524 3732 66627021 707---
TOTAL485 370245 205121 491240 16521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 165
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 182-6 420+9 602
2+3 1820+3 182
3+3 1820+3 182
4+3 1820+3 182
5+3 1820+3 182
6+3 1820+3 182
7+3 1820+3 182
8+3 182+2 382+800
9+3 182+2 692+490
10+3 182+2 886+296
11+3 182+3 086+96
12+3 182+3 291-109
13+3 182+3 501-319
14+3 182+3 717-535
15+3 182+3 939-757
16+3 182+4 166-984
17+3 182+4 400-1 218
18+3 182+4 640-1 458
19+3 182+4 887-1 705
20+3 182+5 140-1 958
21+3 182+5 400-2 218
22+3 182+5 667-2 485
23+3 182+5 941-2 759
24+3 182+6 223-3 041
25+3 182+6 512-3 330
Total+79 550+72 049+7 501
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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