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Appartement t2

VilleVerdun (55)
Surface58m²
Coût Total78 730€
Loyer Annuel5 884€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 61 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 051,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement t2,très ensoleillé, 1 chambre avec balcon, placard de rangement, 1 salle d'eau rénovée. Cuisine équipée avec plaque gaz,2 petites bouteilles, grand salon,salle à manger avec balcon ensoleillé avec placard de rangement. Chauffage collectif. Radiateurs démontés, nettoyés, vis purges et robinets changés. Fenêtres doubles vitrages, volets électriques. Ballon d'eau chaude neuf. Tableau électrique neuf et remis aux normes. Au sous-sol un local de rangement fermé à clé, possibilité de ranger vélo, mobylette..... les frais de syndic comprends chauffage mensuel, électricité et nettoyage des parties communes. Commerces à proximité.

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.159860, 5.368800
Total : 78 730€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 12 850€
Valeur du bien : 73 850€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5884€/an
Fourchette totale : 349€ - 689€/mois
Fourchette annuelle : 4189€ - 8265€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 078,43 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 549 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-1 549€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-16 181€ (-25.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 892,64€
Coût de l'assurance :6 888,87€
Taxe foncière : 588,36€/an
Soit par mois : 49,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 490,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage gaz collectif
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du ballon d'eau chaude
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du système d'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salle de bain en bon état, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des installations électriques
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 850 €(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Mise aux normes chauffage gaz collectif: 1 système = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:250€
    Vérification ballon d'eau chaude: 1 ballon = 250€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 050€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 884 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 730 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 458 €
Revenus locatifs : +5 884 €
Charges déductibles : -16 458 €
Résultat foncier Année 1 : -10 575 €(Déficit de 10 575 €)
Imputable sur revenu global : 10 575 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 608 €/an
Revenus locatifs : +5 884 €
Charges déductibles : -3 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 275 €/an
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 884 €16 461 €2 747 €-10 577 €10 577 €--
26 001 €3 539 €2 675 €2 462 €---
36 121 €3 465 €2 601 €2 656 €---
46 244 €3 388 €2 524 €2 856 €---
56 369 €3 308 €2 445 €3 060 €---
66 496 €3 226 €2 362 €3 270 €---
76 626 €3 140 €2 277 €3 485 €---
86 758 €3 052 €2 188 €3 706 €---
96 894 €2 960 €2 096 €3 933 €---
107 031 €2 865 €2 001 €4 166 €---
117 172 €2 767 €1 903 €4 405 €---
127 315 €2 665 €1 801 €4 651 €---
137 462 €2 559 €1 695 €4 903 €---
147 611 €2 450 €1 586 €5 161 €---
157 763 €2 336 €1 472 €5 427 €---
167 918 €2 219 €1 355 €5 700 €---
178 077 €2 097 €1 233 €5 980 €---
188 238 €1 971 €1 107 €6 267 €---
198 403 €1 841 €977 €6 562 €---
208 571 €1 706 €842 €6 866 €---
218 743 €1 566 €702 €7 177 €---
228 918 €1 421 €557 €7 497 €---
239 096 €1 270 €406 €7 826 €---
249 278 €1 115 €251 €8 163 €---
259 463 €953 €89 €8 510 €---
TOTAL188 452 €74 340 €39 893 €114 112 €10 577 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 173 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 236 €-3 173 €+4 409 €
2+1 236 €+739 €+497 €
3+1 236 €+797 €+439 €
4+1 236 €+857 €+379 €
5+1 236 €+918 €+318 €
6+1 236 €+981 €+255 €
7+1 236 €+1 046 €+190 €
8+1 236 €+1 112 €+124 €
9+1 236 €+1 180 €+56 €
10+1 236 €+1 250 €-14 €
11+1 236 €+1 322 €-86 €
12+1 236 €+1 395 €-159 €
13+1 236 €+1 471 €-235 €
14+1 236 €+1 548 €-312 €
15+1 236 €+1 628 €-392 €
16+1 236 €+1 710 €-474 €
17+1 236 €+1 794 €-558 €
18+1 236 €+1 880 €-644 €
19+1 236 €+1 969 €-733 €
20+1 236 €+2 060 €-824 €
21+1 236 €+2 153 €-917 €
22+1 236 €+2 249 €-1 013 €
23+1 236 €+2 348 €-1 112 €
24+1 236 €+2 449 €-1 213 €
25+1 236 €+2 553 €-1 317 €
Total+30 900 €+34 234 €+-3 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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