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Duplex 4 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleBourgoin-Jallieu (38)
Surface105m²
Coût Total269 820€
Loyer Annuel14 157€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 169 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 609,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Bourgoin-Jallieu centre ville. Rare à la vente! Dans une petite copropriété en pierres avec toiture neuve, EVIDENCE IMMO vous propose à la vente ce plateau à aménager, en duplex, d'une superficie d'environ 105m² ( rdc de 46m² et étage de 63m²), béneficiant d'un grand jardin a l'abri des regards d'environ 160m². Il sera livré prêt à être aménagé interieurement ( compteurs, arrivée d'eau, évacuation..) vous permettant de l'agencer et de le décorer à votre goût, tout en maitrisant votre budget. Ses atouts: un grand jardin au calme, un beau volume, de la pierre et des poutres, ainsi que la proximité immédiate de toutes les commodités.

Ville : Bourgoin-Jallieu
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38300
Coordonnées : 45.599659, 5.269441
Total : 269 820€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 87 300€
Valeur du bien : 256 300€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14157€/an
Fourchette totale : 946€ - 1472€/mois
Fourchette annuelle : 11349€ - 17660€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 316,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 392,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 070,73€
Coût de l'assurance :22 934,70€
Taxe foncière : 1 415,71€/an
Soit par mois : 117,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 179,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 510,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour répondre aux normes énergétiques
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace en rénovation avec murs dénudés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 300 €(831 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€/système = 15000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500€
    Cuisine complète haut de gamme: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:11 300€
    Rénovation complète chambres (45 m²): 6000€, Électricité: 1800€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:7 700€
    Rénovation complète salon (30 m²): 3000€, Électricité: 1200€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgoin-Jallieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 157 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 315 €
Revenus locatifs : +14 157 €
Charges déductibles : -98 315 €
Résultat foncier Année 1 : -84 158 €(Déficit de 84 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 015 €/an
Revenus locatifs : +14 157 €
Charges déductibles : -11 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62758.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 157 €98 324 €8 691 €-84 167 €21 400 €62 767 €62 767 €
214 440 €10 789 €8 455 €3 652 €--59 115 €
314 729 €10 546 €8 213 €4 183 €--54 932 €
415 024 €10 295 €7 962 €4 729 €--50 203 €
515 324 €10 036 €7 702 €5 289 €--44 914 €
615 631 €9 768 €7 435 €5 863 €--39 051 €
715 943 €9 491 €7 158 €6 452 €--32 599 €
816 262 €9 205 €6 872 €7 057 €--25 542 €
916 587 €8 910 €6 577 €7 677 €--17 865 €
1016 919 €8 605 €6 272 €8 314 €--9 551 €
1117 257 €8 290 €5 957 €8 968 €--583 €
1217 603 €7 964 €5 631 €9 638 €---
1317 955 €7 628 €5 295 €10 327 €---
1418 314 €7 280 €4 947 €11 033 €---
1518 680 €6 921 €4 588 €11 759 €---
1619 054 €6 550 €4 217 €12 503 €---
1719 435 €6 167 €3 834 €13 267 €---
1819 823 €5 771 €3 438 €14 052 €---
1920 220 €5 362 €3 029 €14 857 €---
2020 624 €4 940 €2 607 €15 684 €---
2121 037 €4 504 €2 170 €16 533 €---
2221 457 €4 053 €1 720 €17 405 €---
2321 887 €3 587 €1 254 €18 300 €---
2422 324 €3 106 €773 €19 219 €---
2522 771 €2 609 €275 €20 162 €---
TOTAL453 455 €270 698 €125 071 €182 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 973 €-6 420 €+9 393 €
2+2 973 €0 €+2 973 €
3+2 973 €0 €+2 973 €
4+2 973 €0 €+2 973 €
5+2 973 €0 €+2 973 €
6+2 973 €0 €+2 973 €
7+2 973 €0 €+2 973 €
8+2 973 €0 €+2 973 €
9+2 973 €0 €+2 973 €
10+2 973 €0 €+2 973 €
11+2 973 €0 €+2 973 €
12+2 973 €+2 892 €+81 €
13+2 973 €+3 098 €-125 €
14+2 973 €+3 310 €-337 €
15+2 973 €+3 528 €-555 €
16+2 973 €+3 751 €-778 €
17+2 973 €+3 980 €-1 007 €
18+2 973 €+4 216 €-1 243 €
19+2 973 €+4 457 €-1 484 €
20+2 973 €+4 705 €-1 732 €
21+2 973 €+4 960 €-1 987 €
22+2 973 €+5 221 €-2 248 €
23+2 973 €+5 490 €-2 517 €
24+2 973 €+5 766 €-2 793 €
25+2 973 €+6 049 €-3 076 €
Total+74 325 €+55 002 €+19 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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