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Maison à vendre

VilleAigre (16)
Surface170.5m²
Coût Total221 340€
Loyer Annuel14 684€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 745 €
Surface : 170.5 m²
Prix au m² : 796,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre d'Aigre, à proximité immédiate de tous ses commerces, venez à la rencontre de cette ancienne bâtisse aux beaux volumes comprenant au RDC, hall d'entrée, salon, salle à manger, cuisine, cellier, wc, salle d'eau, garage. A l'étage 3 chambres dont une avec point d'eau et WC. Jardin clos en bord de ruisseau. A saisir !

Ville : Aigre
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.905365, 0.023422
Total : 221 340€
Prix d'acquisition : 135 745€
Travaux : 74 735€
Valeur du bien : 210 480€
Frais de notaire : 10 860€
Coût estimé : 10 860€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170.5m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14684€/an
Fourchette totale : 961€ - 1558€/mois
Fourchette annuelle : 11533€ - 18696€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :909,09 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :155 000 €
Prix d'achat :135 745 €
Décote à l'achat :-19 255€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-66 340€ (-42.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 160,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 533,48€
Coût de l'assurance :19 367,25€
Taxe foncière : 1 468,44€/an
Soit par mois : 122,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 735 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 935€
    Isolation combles: 170.5 m² × 70€/m² = 11935€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 535€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 684 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 735 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 408 €
Revenus locatifs : +14 684 €
Charges déductibles : -84 408 €
Résultat foncier Année 1 : -69 724 €(Déficit de 69 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 673 €/an
Revenus locatifs : +14 684 €
Charges déductibles : -9 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 011 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48323.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 745 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 234 €(65% de 135 745 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 209 €/an
Calcul : 88 234 € × 3,636% = 3 209 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 684 €84 415 €7 437 €-69 731 €21 400 €48 331 €48 331 €
214 978 €9 483 €7 240 €5 495 €--42 835 €
315 278 €9 278 €7 035 €5 999 €--36 836 €
415 583 €9 067 €6 824 €6 516 €--30 320 €
515 895 €8 848 €6 605 €7 046 €--23 274 €
616 213 €8 622 €6 379 €7 591 €--15 683 €
716 537 €8 388 €6 145 €8 149 €--7 534 €
816 868 €8 146 €5 903 €8 722 €---
917 205 €7 896 €5 653 €9 309 €---
1017 549 €7 637 €5 393 €9 913 €---
1117 900 €7 369 €5 125 €10 532 €---
1218 258 €7 091 €4 848 €11 167 €---
1318 623 €6 804 €4 561 €11 819 €---
1418 996 €6 508 €4 264 €12 488 €---
1519 376 €6 201 €3 957 €13 175 €---
1619 763 €5 883 €3 640 €13 880 €---
1720 158 €5 554 €3 311 €14 604 €---
1820 562 €5 214 €2 971 €15 347 €---
1920 973 €4 863 €2 620 €16 110 €---
2021 392 €4 499 €2 256 €16 894 €---
2121 820 €4 122 €1 879 €17 698 €---
2222 257 €3 733 €1 490 €18 524 €---
2322 702 €3 330 €1 087 €19 372 €---
2423 156 €2 913 €670 €20 242 €---
2523 619 €2 482 €239 €21 137 €---
TOTAL470 345 €238 347 €107 533 €231 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 084 €-6 420 €+9 504 €
2+3 084 €0 €+3 084 €
3+3 084 €0 €+3 084 €
4+3 084 €0 €+3 084 €
5+3 084 €0 €+3 084 €
6+3 084 €0 €+3 084 €
7+3 084 €0 €+3 084 €
8+3 084 €+356 €+2 728 €
9+3 084 €+2 793 €+291 €
10+3 084 €+2 974 €+110 €
11+3 084 €+3 159 €-75 €
12+3 084 €+3 350 €-266 €
13+3 084 €+3 546 €-462 €
14+3 084 €+3 746 €-662 €
15+3 084 €+3 953 €-869 €
16+3 084 €+4 164 €-1 080 €
17+3 084 €+4 381 €-1 297 €
18+3 084 €+4 604 €-1 520 €
19+3 084 €+4 833 €-1 749 €
20+3 084 €+5 068 €-1 984 €
21+3 084 €+5 309 €-2 225 €
22+3 084 €+5 557 €-2 473 €
23+3 084 €+5 811 €-2 727 €
24+3 084 €+6 073 €-2 989 €
25+3 084 €+6 341 €-3 257 €
Total+77 100 €+69 599 €+7 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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