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Appartement 3 pièces 61 m2 - Balcon -2 CH - BOX

VilleCréteil (94)
Surface61m²
Coût Total205 720€
Loyer Annuel13 732€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 770,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 14, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement de 3 pièces situé à 5 minutes du lac de Créteil, à 800 m du métro Créteil Université (ligne 8) et à 250 m du TVM ainsi que d'autres lignes de bus. D'une surface de 61 m2, il comprend : une entrée avec placard, un séjour donnant sur un balcon avec vue côté lac, une cuisine séparée donnant également sur le balcon, deux chambres sur balcon, une salle de bains, des WC et un placard. L'appartement dispose d'un chauffage collectif et d'une cave en sous-sol. Fenêtres double vitrage PVC, Fibre, tableau électrique OK. Appartement lumineux et pratique, au 9e étage avec ascenseur, idéalement situé dans un quartier dynamique il conviendra parfaitement à une famille ou à un investisseur. Possibilité d'acquérir un box en supplément.

  • https://www.montoit-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=2
Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.785656, 2.447002
Créteil-Université
Ligne 8
Total : 205 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 23 200€
Valeur du bien : 192 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13732€/an
Fourchette totale : 866€ - 1512€/mois
Fourchette annuelle : 10391€ - 18147€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 049,38 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 012 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-17 012€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-19 708€ (-10.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 684,52€
Coût de l'assurance :18 000,50€
Taxe foncière : 1 373,21€/an
Soit par mois : 114,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 732 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 933 €
Revenus locatifs : +13 732 €
Charges déductibles : -31 933 €
Résultat foncier Année 1 : -18 201 €(Déficit de 18 201 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 733 €/an
Revenus locatifs : +13 732 €
Charges déductibles : -8 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7501.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 732 €31 940 €6 646 €-18 208 €10 700 €7 508 €7 508 €
214 007 €8 560 €6 467 €5 447 €--2 061 €
314 287 €8 375 €6 281 €5 912 €---
414 573 €8 183 €6 090 €6 390 €---
514 864 €7 985 €5 892 €6 879 €---
615 161 €7 780 €5 687 €7 381 €---
715 465 €7 569 €5 476 €7 896 €---
815 774 €7 350 €5 257 €8 424 €---
916 089 €7 125 €5 031 €8 965 €---
1016 411 €6 891 €4 798 €9 520 €---
1116 739 €6 651 €4 557 €10 089 €---
1217 074 €6 402 €4 308 €10 673 €---
1317 416 €6 144 €4 051 €11 271 €---
1417 764 €5 879 €3 785 €11 885 €---
1518 119 €5 604 €3 511 €12 515 €---
1618 482 €5 320 €3 227 €13 161 €---
1718 851 €5 027 €2 934 €13 824 €---
1819 228 €4 725 €2 631 €14 504 €---
1919 613 €4 412 €2 319 €15 201 €---
2020 005 €4 089 €1 995 €15 917 €---
2120 405 €3 755 €1 661 €16 651 €---
2220 813 €3 410 €1 316 €17 404 €---
2321 230 €3 053 €960 €18 177 €---
2421 654 €2 685 €591 €18 969 €---
2522 087 €2 304 €211 €19 783 €---
TOTAL439 843 €171 215 €95 685 €268 628 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 884 €-3 210 €+6 094 €
2+2 884 €0 €+2 884 €
3+2 884 €+1 155 €+1 729 €
4+2 884 €+1 917 €+967 €
5+2 884 €+2 064 €+820 €
6+2 884 €+2 214 €+670 €
7+2 884 €+2 369 €+515 €
8+2 884 €+2 527 €+357 €
9+2 884 €+2 689 €+195 €
10+2 884 €+2 856 €+28 €
11+2 884 €+3 027 €-143 €
12+2 884 €+3 202 €-318 €
13+2 884 €+3 381 €-497 €
14+2 884 €+3 566 €-682 €
15+2 884 €+3 755 €-871 €
16+2 884 €+3 948 €-1 064 €
17+2 884 €+4 147 €-1 263 €
18+2 884 €+4 351 €-1 467 €
19+2 884 €+4 560 €-1 676 €
20+2 884 €+4 775 €-1 891 €
21+2 884 €+4 995 €-2 111 €
22+2 884 €+5 221 €-2 337 €
23+2 884 €+5 453 €-2 569 €
24+2 884 €+5 691 €-2 807 €
25+2 884 €+5 935 €-3 051 €
Total+72 100 €+80 588 €+-8 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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