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Achat maison ancienne 1 étage

Bien expiré
VilleJonzac (17)
Surface207m²
Coût Total270 464€
Loyer Annuel22 123€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 723,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 207 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1920, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 37 m², 2 Boxs, 4 Parkings, Terrain de 2550 m², Travaux

Charentaise d'une surface d'environ 207 M² sur terrain d'environ 2550M² Composée au rez de chaussée d'une entrée , d'une cuisine, d'un séjour , d'une buanderie. L'étage dessert 4 chambres dont une avec douche, un bureau, une salle de bain . Grand garage plus dépendance d'environ 250m² Ensemble à rénover

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Contactez-moi (disponible 7j/7). Cette maison vous est présentée par EI Céline Stevanovic, agent commercial en immobilier au numéro RSAC de saintes N°813724895.

Honoraires inclus de 7% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 140 000 euros. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller TERRE OCEAN IMMOBILIER : Celine STEVANOVIC Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 813724895 RCP MMA N° 127100479

Ville : Jonzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.452720, -0.421350
Total : 270 464€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 108 680€
Valeur du bien : 258 480€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1844€/mois
Loyer annuel estimé : 22123€/an
Fourchette totale : 1444€ - 2353€/mois
Fourchette annuelle : 17334€ - 28236€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 464€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :78,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 433,65€
Coût de l'assurance :23 665,60€
Taxe foncière : 2 212,31€/an
Soit par mois : 184,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 843,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 612,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 207 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 680 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 280€
    Isolation combles: 207 m² × 40€/m² = 8280€, Main d'œuvre: 720€ (estimé à 60% du coût matériaux) = 8000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 2400€ (estimé à 20% du coût matériaux) = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:28 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1100€/fenêtre = 28600€, Main d'œuvre: 5720€ (estimé à 20% du coût matériaux) = 28600€
  • Cuisine - Rénovation complète:24 500€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:8 800€
    Rénovation chambres (4 pièces): Revêtement sol 80 m² × 50€/m² = 4000€, Peinture 80 m² × 30€/m² = 2400€, Électricité 4 chambres: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 2400€ = 12000€
  • Salon - Rénovation lourde:7 000€
    Rénovation salon: Revêtement sol 40 m² × 50€/m² = 2000€, Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité salon: 1000€, Main d'œuvre: 2800€ = 8000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre: 500€ = 2000€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 207 m² × 20€/m² = 4140€, Main d'œuvre: 860€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jonzac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 123 €/an
Calcul : 1 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 464 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 106 €
Revenus locatifs : +22 123 €
Charges déductibles : -121 106 €
Résultat foncier Année 1 : -98 983 €(Déficit de 98 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 426 €/an
Revenus locatifs : +22 123 €
Charges déductibles : -12 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 697 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77582.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 123 €121 115 €9 276 €-98 992 €21 400 €77 592 €77 592 €
222 566 €12 191 €9 032 €10 375 €--67 217 €
323 017 €11 938 €8 779 €11 079 €--56 138 €
423 477 €11 677 €8 518 €11 801 €--44 337 €
523 947 €11 406 €8 247 €12 541 €--31 796 €
624 426 €11 126 €7 967 €13 300 €--18 496 €
724 914 €10 835 €7 677 €14 079 €--4 417 €
825 413 €10 535 €7 376 €14 877 €---
925 921 €10 224 €7 065 €15 697 €---
1026 439 €9 902 €6 743 €16 537 €---
1126 968 €9 569 €6 410 €17 399 €---
1227 507 €9 224 €6 065 €18 283 €---
1328 057 €8 867 €5 708 €19 191 €---
1428 619 €8 497 €5 338 €20 122 €---
1529 191 €8 114 €4 955 €21 077 €---
1629 775 €7 718 €4 559 €22 057 €---
1730 370 €7 308 €4 149 €23 063 €---
1830 978 €6 883 €3 724 €24 095 €---
1931 597 €6 443 €3 284 €25 154 €---
2032 229 €5 988 €2 829 €26 241 €---
2132 874 €5 517 €2 358 €27 357 €---
2233 531 €5 029 €1 870 €28 503 €---
2334 202 €4 524 €1 365 €29 678 €---
2434 886 €4 001 €842 €30 885 €---
2535 584 €3 459 €300 €32 124 €---
TOTAL708 610 €322 087 €134 434 €386 523 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 646 €-6 420 €+11 066 €
2+4 646 €0 €+4 646 €
3+4 646 €0 €+4 646 €
4+4 646 €0 €+4 646 €
5+4 646 €0 €+4 646 €
6+4 646 €0 €+4 646 €
7+4 646 €0 €+4 646 €
8+4 646 €+3 138 €+1 508 €
9+4 646 €+4 709 €-63 €
10+4 646 €+4 961 €-315 €
11+4 646 €+5 220 €-574 €
12+4 646 €+5 485 €-839 €
13+4 646 €+5 757 €-1 111 €
14+4 646 €+6 036 €-1 390 €
15+4 646 €+6 323 €-1 677 €
16+4 646 €+6 617 €-1 971 €
17+4 646 €+6 919 €-2 273 €
18+4 646 €+7 228 €-2 582 €
19+4 646 €+7 546 €-2 900 €
20+4 646 €+7 872 €-3 226 €
21+4 646 €+8 207 €-3 561 €
22+4 646 €+8 551 €-3 905 €
23+4 646 €+8 904 €-4 258 €
24+4 646 €+9 266 €-4 620 €
25+4 646 €+9 637 €-4 991 €
Total+116 150 €+115 957 €+193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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