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Vente appartement 2 pièces 55,96 m² Melun (77000) - Superimmo

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface55m²
Coût Total151 884€
Loyer Annuel12 076€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 800 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 360 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REVIENT A LA VENTE ! Melun, toutes commodités sur place. Gare, bus, écoles, commerces. BEAU PLATEAU de 55,96 m², à aménager en APPARTEMENT. Parking et cave. Situé dans une petite copropriété / pas de charges. LAISSEZ LIBRE COURS A VOS ENVIES ET IMAGINEZ VOTRE FUTUR CHEZ VOUS.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Total : 151 884€
Prix d'acquisition : 129 800€
Travaux : 11 700€
Valeur du bien : 141 500€
Frais de notaire : 10 384€
Coût estimé : 10 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 18.30€/m²/mois
Fourchette : 15.49€ - 21.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12076€/an
Fourchette totale : 852€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 10226€ - 14260€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,91 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 170 €
Prix d'achat :129 800 €
Décote à l'achat :-12 370€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-9 714€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 804,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 737,68€
Coût de l'assurance :13 669,56€
Taxe foncière : 1 207,58€/an
Soit par mois : 100,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 006,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 700 €(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 076 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 884 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 673 €
Revenus locatifs : +12 076 €
Charges déductibles : -18 673 €
Résultat foncier Année 1 : -6 598 €(Déficit de 6 598 €)
Imputable sur revenu global : 6 598 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 973 €/an
Revenus locatifs : +12 076 €
Charges déductibles : -6 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 102 €/an
Prix d'achat du bien : 129 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 370 €(65% de 129 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 068 €/an
Calcul : 84 370 € × 3,636% = 3 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 076 €18 678 €5 224 €-6 603 €6 603 €--
212 317 €6 841 €5 087 €5 476 €---
312 564 €6 699 €4 945 €5 865 €---
412 815 €6 552 €4 798 €6 263 €---
513 071 €6 400 €4 645 €6 672 €---
613 333 €6 242 €4 488 €7 091 €---
713 599 €6 079 €4 324 €7 521 €---
813 871 €5 910 €4 155 €7 962 €---
914 149 €5 735 €3 980 €8 414 €---
1014 432 €5 553 €3 799 €8 878 €---
1114 720 €5 366 €3 611 €9 354 €---
1215 015 €5 172 €3 417 €9 843 €---
1315 315 €4 970 €3 216 €10 345 €---
1415 621 €4 762 €3 008 €10 859 €---
1515 934 €4 547 €2 792 €11 387 €---
1616 252 €4 323 €2 569 €11 929 €---
1716 578 €4 092 €2 338 €12 485 €---
1816 909 €3 853 €2 099 €13 056 €---
1917 247 €3 605 €1 851 €13 642 €---
2017 592 €3 349 €1 594 €14 243 €---
2117 944 €3 083 €1 329 €14 861 €---
2218 303 €2 808 €1 054 €15 495 €---
2318 669 €2 524 €769 €16 145 €---
2419 042 €2 229 €475 €16 813 €---
2519 423 €1 924 €169 €17 500 €---
TOTAL386 792 €131 297 €75 738 €255 495 €6 603 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 981 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-1 981 €+4 517 €
2+2 536 €+1 643 €+893 €
3+2 536 €+1 759 €+777 €
4+2 536 €+1 879 €+657 €
5+2 536 €+2 001 €+535 €
6+2 536 €+2 127 €+409 €
7+2 536 €+2 256 €+280 €
8+2 536 €+2 388 €+148 €
9+2 536 €+2 524 €+12 €
10+2 536 €+2 663 €-127 €
11+2 536 €+2 806 €-270 €
12+2 536 €+2 953 €-417 €
13+2 536 €+3 103 €-567 €
14+2 536 €+3 258 €-722 €
15+2 536 €+3 416 €-880 €
16+2 536 €+3 579 €-1 043 €
17+2 536 €+3 746 €-1 210 €
18+2 536 €+3 917 €-1 381 €
19+2 536 €+4 093 €-1 557 €
20+2 536 €+4 273 €-1 737 €
21+2 536 €+4 458 €-1 922 €
22+2 536 €+4 648 €-2 112 €
23+2 536 €+4 844 €-2 308 €
24+2 536 €+5 044 €-2 508 €
25+2 536 €+5 250 €-2 714 €
Total+63 400 €+76 649 €+-13 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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