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Achat appartement

Bien expiré
VillePézenas (34)
Surface164m²
Coût Total317 760€
Loyer Annuel19 993€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 420,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 164 m², Bâtiment de 2 étages, 10 Pièces, 3 Chambres, Au 1er étage, 2 Salles d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique

Exceptionnel à Pézenas, découvrez ce bel appartement à fort potentiel ! 164 m² habitables à rafraîchir, avec 100 m² de grenier à exploiter selon vos envies (chambres..). En rez-de-chaussée, un local de 27 m² idéal pour activité professionnelle, atelier ou stockage. Multiples possibilités de création , idéal investisseurs.

Ville : Pézenas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34120
Coordonnées : 43.476860, 3.394130
Total : 317 760€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 66 120€
Valeur du bien : 299 120€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1666€/mois
Loyer annuel estimé : 19993€/an
Fourchette totale : 1338€ - 2075€/mois
Fourchette annuelle : 16052€ - 24902€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 570,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :92,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 663,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 361,38€
Coût de l'assurance :27 804,00€
Taxe foncière : 1 999,28€/an
Soit par mois : 166,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 666,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 829,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 164 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la décoration du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises.
Quantité: 1 installation pour 164 m²
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 120 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Peinture chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:19 120€
    Mise aux normes électricité: 164 m² × 80€/m² = 13120€, Main d'œuvre: 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézenas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 993 €/an
Calcul : 1 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 112 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 835 €
Revenus locatifs : +19 993 €
Charges déductibles : -79 835 €
Résultat foncier Année 1 : -59 842 €(Déficit de 59 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 715 €/an
Revenus locatifs : +19 993 €
Charges déductibles : -13 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38441.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 993 €79 845 €10 614 €-59 852 €21 400 €38 452 €38 452 €
220 393 €13 442 €10 331 €6 950 €--31 502 €
320 801 €13 150 €10 039 €7 650 €--23 851 €
421 217 €12 848 €9 736 €8 369 €--15 483 €
521 641 €12 535 €9 424 €9 106 €--6 377 €
622 074 €12 212 €9 100 €9 862 €---
722 515 €11 877 €8 766 €10 638 €---
822 965 €11 531 €8 420 €11 434 €---
923 425 €11 173 €8 062 €12 251 €---
1023 893 €10 803 €7 692 €13 090 €---
1124 371 €10 420 €7 309 €13 951 €---
1224 859 €10 024 €6 913 €14 834 €---
1325 356 €9 615 €6 503 €15 741 €---
1425 863 €9 191 €6 080 €16 672 €---
1526 380 €8 753 €5 641 €17 627 €---
1626 908 €8 300 €5 188 €18 608 €---
1727 446 €7 831 €4 719 €19 615 €---
1827 995 €7 346 €4 234 €20 649 €---
1928 555 €6 844 €3 733 €21 710 €---
2029 126 €6 326 €3 214 €22 800 €---
2129 708 €5 789 €2 677 €23 919 €---
2230 302 €5 234 €2 122 €25 069 €---
2330 909 €4 660 €1 548 €26 249 €---
2431 527 €4 066 €955 €27 461 €---
2532 157 €3 452 €341 €28 705 €---
TOTAL640 377 €297 267 €153 361 €343 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 198 €-6 420 €+10 618 €
2+4 198 €0 €+4 198 €
3+4 198 €0 €+4 198 €
4+4 198 €0 €+4 198 €
5+4 198 €0 €+4 198 €
6+4 198 €+1 045 €+3 153 €
7+4 198 €+3 191 €+1 007 €
8+4 198 €+3 430 €+768 €
9+4 198 €+3 675 €+523 €
10+4 198 €+3 927 €+271 €
11+4 198 €+4 185 €+13 €
12+4 198 €+4 450 €-252 €
13+4 198 €+4 722 €-524 €
14+4 198 €+5 002 €-804 €
15+4 198 €+5 288 €-1 090 €
16+4 198 €+5 582 €-1 384 €
17+4 198 €+5 885 €-1 687 €
18+4 198 €+6 195 €-1 997 €
19+4 198 €+6 513 €-2 315 €
20+4 198 €+6 840 €-2 642 €
21+4 198 €+7 176 €-2 978 €
22+4 198 €+7 521 €-3 323 €
23+4 198 €+7 875 €-3 677 €
24+4 198 €+8 238 €-4 040 €
25+4 198 €+8 612 €-4 414 €
Total+104 950 €+102 933 €+2 017 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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