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Appartement

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface78.94m²
Coût Total154 200€
Loyer Annuel9 550€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 78.94 m²
Prix au m² : 1 393,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 7, Cave, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ - APPARTEMENT 4 PIÈCES AU CALME - avec cave AVIGNON - Extra muros - à proximité des Remparts - dans une résidence avec ascenseur, proche du centre ville et de toutes commodités. Situé au 6éme et dernier étage, confortable appartement comprenant une belle entrée avec penderie desservant, un séjour de 23m² donnant sur un balcon filant de 8m², une cuisine meublée et séparée avec loggia, deux vastes chambres de 12.4m² et 13.42m², un cellier, un wc séparé et une salle de bains. L 'appartement dispose d'une cave - Local à vélos commun dans l'immeuble. La résidence est une petite copropriété à taille humaine de 11 lots d'habitation. Pour le confort des lieux, l'appartement est équipé du double vitrage et d'une installation électrique sans anomalies. Découvrez toutes les originalités de cet appartement en vente en prenant rendez-vous avec votre agence CITYA L'HORLOGE. Une opportunité à ne pas manquer pour vivre au cœur d'une ville dynamique et bien desservie. Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Avignon-84000/224

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.937656, 4.798477
Total : 154 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 35 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.94m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9550€/an
Fourchette totale : 608€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7296€ - 12499€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 777,78 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 338 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-30 338€ (-21.6%)
Marge achat-revente :-13 862€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 133,43€
Coût de l'assurance :13 492,50€
Taxe foncière : 954,95€/an
Soit par mois : 79,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 416 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78.94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 400 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 270 €
Revenus locatifs : +9 550 €
Charges déductibles : -42 270 €
Résultat foncier Année 1 : -32 720 €(Déficit de 32 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 870 €/an
Revenus locatifs : +9 550 €
Charges déductibles : -6 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11320.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 550 €42 275 €5 380 €-32 725 €21 400 €11 325 €11 325 €
29 741 €6 735 €5 240 €3 006 €--8 320 €
39 935 €6 589 €5 095 €3 346 €--4 973 €
410 134 €6 439 €4 944 €3 695 €--1 278 €
510 337 €6 283 €4 788 €4 054 €---
610 543 €6 121 €4 626 €4 423 €---
710 754 €5 953 €4 459 €4 801 €---
810 969 €5 780 €4 285 €5 189 €---
911 189 €5 600 €4 106 €5 588 €---
1011 413 €5 414 €3 920 €5 998 €---
1111 641 €5 221 €3 727 €6 419 €---
1211 874 €5 022 €3 527 €6 852 €---
1312 111 €4 815 €3 320 €7 296 €---
1412 353 €4 601 €3 106 €7 753 €---
1512 600 €4 379 €2 884 €8 222 €---
1612 852 €4 149 €2 654 €8 704 €---
1713 109 €3 910 €2 416 €9 199 €---
1813 372 €3 664 €2 169 €9 708 €---
1913 639 €3 408 €1 913 €10 231 €---
2013 912 €3 143 €1 649 €10 769 €---
2114 190 €2 869 €1 374 €11 321 €---
2214 474 €2 585 €1 090 €11 889 €---
2314 763 €2 291 €796 €12 473 €---
2415 059 €1 986 €491 €13 073 €---
2515 360 €1 670 €175 €13 690 €---
TOTAL305 874 €150 900 €78 133 €154 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 005 €-6 420 €+8 425 €
2+2 005 €0 €+2 005 €
3+2 005 €0 €+2 005 €
4+2 005 €0 €+2 005 €
5+2 005 €+833 €+1 172 €
6+2 005 €+1 327 €+678 €
7+2 005 €+1 440 €+565 €
8+2 005 €+1 557 €+448 €
9+2 005 €+1 677 €+328 €
10+2 005 €+1 800 €+205 €
11+2 005 €+1 926 €+79 €
12+2 005 €+2 056 €-51 €
13+2 005 €+2 189 €-184 €
14+2 005 €+2 326 €-321 €
15+2 005 €+2 467 €-462 €
16+2 005 €+2 611 €-606 €
17+2 005 €+2 760 €-755 €
18+2 005 €+2 912 €-907 €
19+2 005 €+3 069 €-1 064 €
20+2 005 €+3 231 €-1 226 €
21+2 005 €+3 396 €-1 391 €
22+2 005 €+3 567 €-1 562 €
23+2 005 €+3 742 €-1 737 €
24+2 005 €+3 922 €-1 917 €
25+2 005 €+4 107 €-2 102 €
Total+50 125 €+46 492 €+3 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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