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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRichelieu (37)
Surface60m²
Coût Total66 600€
Loyer Annuel6 977€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, 1 chambre, calme, Exposition nord-ouest, Non meublé

Investisseur ! Nous vous proposons au coeur de la cite historique de richelieu, dans un hotel particulier en copropriete, un bel appartement de 60.95 m² actuellement loue situe au premier etage, il est actuellement compose :

  • d'une piece de vie, d'une cuisine semi-equipee, d'une grande chambre avec placards, d'une salle d'eau et wc separe chauffage au sol au gaz - le bien est soumis au statut de la copropriete, qui comporte 12 lots - quote part budget previonnel (depenses courantes) : 1200 eur / an (2024) actuellement loue 340 eur hors charge ( + 60 eur de provision de charges) . (gedeon_40347_28098106)
Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.014085, 0.314970
Total : 66 600€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 62 200€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 11.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6977€/an
Fourchette totale : 486€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5829€ - 8351€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.75% - 12.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :697,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 849 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+13 151€ (+31.4%)
Marge achat-revente :-24 751€ (-59.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :334,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 353,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 746,34€
Coût de l'assurance :5 827,50€
Taxe foncière : 697,73€/an
Soit par mois : 58,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 581,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification de la conformité du système de chauffage
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec peinture ternie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Remplacement système chauffage au sol gaz: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 977 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 233 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 172 €
Revenus locatifs : +6 977 €
Charges déductibles : -11 172 €
Résultat foncier Année 1 : -4 195 €(Déficit de 4 195 €)
Imputable sur revenu global : 4 195 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 972 €/an
Revenus locatifs : +6 977 €
Charges déductibles : -3 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 005 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 977 €11 175 €2 324 €-4 197 €4 197 €--
27 117 €3 914 €2 263 €3 203 €---
37 259 €3 851 €2 200 €3 408 €---
47 404 €3 786 €2 135 €3 618 €---
57 552 €3 719 €2 068 €3 834 €---
67 703 €3 649 €1 998 €4 055 €---
77 858 €3 577 €1 926 €4 281 €---
88 015 €3 502 €1 851 €4 513 €---
98 175 €3 424 €1 773 €4 751 €---
108 339 €3 344 €1 693 €4 995 €---
118 505 €3 260 €1 610 €5 245 €---
128 675 €3 174 €1 523 €5 501 €---
138 849 €3 085 €1 434 €5 764 €---
149 026 €2 992 €1 341 €6 034 €---
159 206 €2 896 €1 246 €6 310 €---
169 391 €2 797 €1 146 €6 593 €---
179 578 €2 694 €1 043 €6 884 €---
189 770 €2 588 €937 €7 182 €---
199 965 €2 477 €826 €7 488 €---
2010 165 €2 363 €712 €7 802 €---
2110 368 €2 244 €594 €8 123 €---
2210 575 €2 122 €471 €8 454 €---
2310 787 €1 995 €344 €8 792 €---
2411 002 €1 863 €212 €9 140 €---
2511 223 €1 727 €76 €9 496 €---
TOTAL223 485 €82 217 €33 746 €141 268 €4 197 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 259 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 465 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 465 €-1 259 €+2 724 €
2+1 465 €+961 €+504 €
3+1 465 €+1 022 €+443 €
4+1 465 €+1 085 €+380 €
5+1 465 €+1 150 €+315 €
6+1 465 €+1 216 €+249 €
7+1 465 €+1 284 €+181 €
8+1 465 €+1 354 €+111 €
9+1 465 €+1 425 €+40 €
10+1 465 €+1 498 €-33 €
11+1 465 €+1 573 €-108 €
12+1 465 €+1 650 €-185 €
13+1 465 €+1 729 €-264 €
14+1 465 €+1 810 €-345 €
15+1 465 €+1 893 €-428 €
16+1 465 €+1 978 €-513 €
17+1 465 €+2 065 €-600 €
18+1 465 €+2 155 €-690 €
19+1 465 €+2 246 €-781 €
20+1 465 €+2 341 €-876 €
21+1 465 €+2 437 €-972 €
22+1 465 €+2 536 €-1 071 €
23+1 465 €+2 638 €-1 173 €
24+1 465 €+2 742 €-1 277 €
25+1 465 €+2 849 €-1 384 €
Total+36 625 €+42 380 €+-5 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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