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Vends maison sur 577m² de terrain

Bien expiré
VilleRueil-Malmaison (92)
Surface250m²
Coût Total878 900€
Loyer Annuel73 760€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+955€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 750 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Balcony, Garden, Parking, Cellar, Garage

RUEIL-MALMAISON – MONT VALÉRIEN L’Immobilier Côte À Côte vous propose, à deux pas du marché Caron à Suresnes, une maison aux volumes généreux disposant de 3 plateaux de plus 80m². Au calme, assise sur un terrain de 577m², cette bâtisse, édifiée en fond de parcelle et sur…

Ville : Rueil-Malmaison
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92500
Rueil-Malmaison
RER A
Total : 878 900€
Prix d'acquisition : 750 000€
Travaux : 68 900€
Valeur du bien : 818 900€
Frais de notaire : 60 000€
Coût estimé : 60 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 24.59€/m²/mois
Fourchette : 18.17€ - 33.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 6147€/mois
Loyer annuel estimé : 73760€/an
Fourchette totale : 4543€ - 8316€/mois
Fourchette annuelle : 54516€ - 99797€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 142,86 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 785 715 €
Prix d'achat :750 000 €
Décote à l'achat :-1 035 715€ (-58.0%)
Marge achat-revente :906 815€ (50.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :878 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 357,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :219,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 4 577,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :428 401,54€
Coût de l'assurance :65 917,50€
Taxe foncière : 7 375,98€/an
Soit par mois : 614,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 146,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 192,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :954,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration datée
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du mobilier dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier ancien mais fonctionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 000€
    Isolation combles: 250 m² × 40€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 300€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 73 760 €/an
Calcul : 6 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 878 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 637 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 376 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 503 €
Revenus locatifs : +73 760 €
Charges déductibles : -108 503 €
Résultat foncier Année 1 : -34 743 €(Déficit de 34 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 603 €/an
Revenus locatifs : +73 760 €
Charges déductibles : -39 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13342.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 750 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 487 500 €(65% de 750 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 17 727 €/an
Calcul : 487 500 € × 3,636% = 17 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
173 760 €108 531 €29 618 €-34 771 €21 400 €13 371 €13 371 €
275 235 €38 846 €28 833 €36 389 €---
376 740 €38 033 €28 020 €38 707 €---
478 274 €37 192 €27 180 €41 082 €---
579 840 €36 322 €26 310 €43 518 €---
681 437 €35 422 €25 410 €46 014 €---
783 066 €34 491 €24 479 €48 574 €---
884 727 €33 528 €23 515 €51 199 €---
986 421 €32 531 €22 518 €53 890 €---
1088 150 €31 500 €21 487 €56 650 €---
1189 913 €30 433 €20 420 €59 480 €---
1291 711 €29 329 €19 316 €62 382 €---
1393 545 €28 187 €18 174 €65 359 €---
1495 416 €27 005 €16 992 €68 411 €---
1597 324 €25 782 €15 769 €71 542 €---
1699 271 €24 517 €14 504 €74 754 €---
17101 256 €23 208 €13 195 €78 048 €---
18103 282 €21 854 €11 841 €81 428 €---
19105 347 €20 453 €10 440 €84 894 €---
20107 454 €19 003 €8 990 €88 451 €---
21109 603 €17 503 €7 491 €92 100 €---
22111 795 €15 951 €5 939 €95 844 €---
23114 031 €14 346 €4 333 €99 685 €---
24116 312 €12 685 €2 672 €103 627 €---
25118 638 €10 966 €953 €107 672 €---
TOTAL2 362 548 €747 619 €428 402 €1 614 930 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 614 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 73 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 490 €-6 420 €+21 910 €
2+15 490 €+6 905 €+8 585 €
3+15 490 €+11 612 €+3 878 €
4+15 490 €+12 325 €+3 165 €
5+15 490 €+13 055 €+2 435 €
6+15 490 €+13 804 €+1 686 €
7+15 490 €+14 572 €+918 €
8+15 490 €+15 360 €+130 €
9+15 490 €+16 167 €-677 €
10+15 490 €+16 995 €-1 505 €
11+15 490 €+17 844 €-2 354 €
12+15 490 €+18 715 €-3 225 €
13+15 490 €+19 608 €-4 118 €
14+15 490 €+20 523 €-5 033 €
15+15 490 €+21 463 €-5 973 €
16+15 490 €+22 426 €-6 936 €
17+15 490 €+23 414 €-7 924 €
18+15 490 €+24 428 €-8 938 €
19+15 490 €+25 468 €-9 978 €
20+15 490 €+26 535 €-11 045 €
21+15 490 €+27 630 €-12 140 €
22+15 490 €+28 753 €-13 263 €
23+15 490 €+29 906 €-14 416 €
24+15 490 €+31 088 €-15 598 €
25+15 490 €+32 302 €-16 812 €
Total+387 250 €+484 479 €+-97 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 208 jours
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