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Appartement à vendre

VilleMarmande (47)
Surface63m²
Coût Total142 588€
Loyer Annuel6 680€
Rentabilité4.69%
Cashflow/mois-383€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 415 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 482,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

En cœur de ville, à deux pas des commerces et du théâtre, appartement T3 au 1er étage avec ascenseur et parking. Il offre un séjour avec balcon, une cuisine, une grande chambre avec balcon, une chambre/bureau, une salle de bains et un WC. Modernisation à prévoir. Copropriété, charges annuelles : 1 254 euros.

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.497308, 0.169222
Total : 142 588€
Prix d'acquisition : 93 415€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 135 115€
Frais de notaire : 7 473€
Coût estimé : 7 473€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6680€/an
Fourchette totale : 457€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 5481€ - 8143€/an
Rentabilité brute :4.69%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 282,61 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 804 €
Prix d'achat :93 415 €
Décote à l'achat :+12 611€ (+15.6%)
Marge achat-revente :-61 784€ (-76.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 588€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :57,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 779,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 092,60€
Coût de l'assurance :17 110,56€
Taxe foncière : 668,03€/an
Soit par mois : 55,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 104,50€/mois
Soit par an : 1 254,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 556,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-382,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière à condensation: 1 × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 680 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 588 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 254 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 390 €
Revenus locatifs : +6 680 €
Charges déductibles : -49 390 €
Résultat foncier Année 1 : -42 710 €(Déficit de 42 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 690 €/an
Revenus locatifs : +6 680 €
Charges déductibles : -7 690 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 010 €/an(Déficit de 1 010 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21310.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 415 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 720 €(65% de 93 415 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 208 €/an
Calcul : 60 720 € × 3,636% = 2 208 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 680 €49 395 €5 089 €-42 715 €21 400 €21 315 €21 315 €
26 814 €7 564 €4 957 €-750 €750 €-21 315 €
36 950 €7 428 €4 821 €-477 €477 €-21 315 €
47 089 €7 286 €4 680 €-197 €197 €-21 315 €
57 231 €7 140 €4 534 €91 €--21 224 €
67 376 €6 988 €4 382 €387 €--20 837 €
77 523 €6 831 €4 225 €692 €--20 145 €
87 674 €6 668 €4 062 €1 006 €--19 139 €
97 827 €6 499 €3 892 €1 328 €--17 811 €
107 984 €6 324 €3 717 €1 660 €--16 151 €
118 143 €6 142 €3 536 €2 001 €--14 150 €
128 306 €5 954 €3 347 €2 352 €---
138 472 €5 758 €3 152 €2 714 €---
148 642 €5 556 €2 949 €3 086 €---
158 814 €5 346 €2 740 €3 468 €---
168 991 €5 129 €2 522 €3 862 €---
179 171 €4 903 €2 297 €4 268 €---
189 354 €4 669 €2 063 €4 685 €---
199 541 €4 427 €1 820 €5 114 €---
209 732 €4 175 €1 569 €5 556 €---
219 927 €3 915 €1 308 €6 012 €---
2210 125 €3 645 €1 038 €6 480 €---
2310 328 €3 365 €758 €6 963 €---
2410 534 €3 075 €468 €7 460 €---
2510 745 €2 774 €167 €7 971 €---
TOTAL213 970 €180 954 €74 093 €33 017 €22 824 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 847 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 403 €-6 420 €+7 823 €
2+1 403 €-225 €+1 628 €
3+1 403 €-143 €+1 546 €
4+1 403 €-59 €+1 462 €
5+1 403 €0 €+1 403 €
6+1 403 €0 €+1 403 €
7+1 403 €0 €+1 403 €
8+1 403 €0 €+1 403 €
9+1 403 €0 €+1 403 €
10+1 403 €0 €+1 403 €
11+1 403 €0 €+1 403 €
12+1 403 €+706 €+697 €
13+1 403 €+814 €+589 €
14+1 403 €+926 €+477 €
15+1 403 €+1 041 €+362 €
16+1 403 €+1 159 €+244 €
17+1 403 €+1 280 €+123 €
18+1 403 €+1 405 €-2 €
19+1 403 €+1 534 €-131 €
20+1 403 €+1 667 €-264 €
21+1 403 €+1 803 €-400 €
22+1 403 €+1 944 €-541 €
23+1 403 €+2 089 €-686 €
24+1 403 €+2 238 €-835 €
25+1 403 €+2 391 €-988 €
Total+35 075 €+14 150 €+20 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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