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Appartement Grenoble 4 pièce(s) 64 m2

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface64.78m²
Coût Total157 630€
Loyer Annuel9 282€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 64.78 m²
Prix au m² : 1 836,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Mandat exclusif

Appartement de 4 pièces situé au 3eme étage avec ascenseur situé Avenue Marcelin Berthelot, proche Parc Paul Mistral et des boulevards Maréchal Joffre et Foch. Un appartement lumineux traversant Est/Ouest est composé d'une partie Séjour/Cuisine, de 3 chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Vous disposerez de 2 parkings collectifs fermés réservés à la copropriété. Proches de toutes commodités, écoles/collèges/lycées, vous serez à 2 min du TRAM A et à 5 min des bus C4 et 16. Charges annuelles de copropriété : 2000€ incluant Chauffage et eau froide DPE : D Visite virtuelle disponible. Pour plus d'information contactez nous. Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/350306.pdf

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.177244, 5.731649
Total : 157 630€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 29 110€
Valeur du bien : 148 110€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.78m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9282€/an
Fourchette totale : 603€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7233€ - 11912€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 077,40€
Coût de l'assurance :13 792,62€
Taxe foncière : 928,20€/an
Soit par mois : 77,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction des équipements actuels.
Quantité: 1 système pour 64.78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement abîmée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 110 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 (pas d'ajustement).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 630 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 850 €
Revenus locatifs : +9 282 €
Charges déductibles : -37 850 €
Résultat foncier Année 1 : -28 568 €(Déficit de 28 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 740 €/an
Revenus locatifs : +9 282 €
Charges déductibles : -8 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7167.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 282 €37 855 €5 265 €-28 573 €21 400 €7 173 €7 173 €
29 468 €8 605 €5 125 €863 €--6 310 €
39 657 €8 460 €4 980 €1 197 €--5 113 €
49 850 €8 310 €4 830 €1 540 €--3 573 €
510 047 €8 155 €4 675 €1 892 €--1 680 €
610 248 €7 994 €4 514 €2 254 €---
710 453 €7 828 €4 348 €2 625 €---
810 662 €7 657 €4 177 €3 005 €---
910 875 €7 479 €3 999 €3 396 €---
1011 093 €7 296 €3 816 €3 797 €---
1111 315 €7 106 €3 626 €4 209 €---
1211 541 €6 909 €3 429 €4 632 €---
1311 772 €6 706 €3 226 €5 066 €---
1412 007 €6 496 €3 016 €5 511 €---
1512 247 €6 278 €2 799 €5 969 €---
1612 492 €6 054 €2 574 €6 439 €---
1712 742 €5 821 €2 341 €6 921 €---
1812 997 €5 580 €2 101 €7 417 €---
1913 257 €5 332 €1 852 €7 925 €---
2013 522 €5 074 €1 594 €8 448 €---
2113 793 €4 808 €1 328 €8 984 €---
2214 068 €4 533 €1 053 €9 536 €---
2314 350 €4 248 €768 €10 102 €---
2414 637 €3 953 €474 €10 683 €---
2514 929 €3 649 €169 €11 281 €---
TOTAL297 304 €192 185 €76 077 €105 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 949 €-6 420 €+8 369 €
2+1 949 €0 €+1 949 €
3+1 949 €0 €+1 949 €
4+1 949 €0 €+1 949 €
5+1 949 €0 €+1 949 €
6+1 949 €+172 €+1 777 €
7+1 949 €+787 €+1 162 €
8+1 949 €+902 €+1 047 €
9+1 949 €+1 019 €+930 €
10+1 949 €+1 139 €+810 €
11+1 949 €+1 263 €+686 €
12+1 949 €+1 390 €+559 €
13+1 949 €+1 520 €+429 €
14+1 949 €+1 653 €+296 €
15+1 949 €+1 791 €+158 €
16+1 949 €+1 932 €+17 €
17+1 949 €+2 076 €-127 €
18+1 949 €+2 225 €-276 €
19+1 949 €+2 378 €-429 €
20+1 949 €+2 534 €-585 €
21+1 949 €+2 695 €-746 €
22+1 949 €+2 861 €-912 €
23+1 949 €+3 031 €-1 082 €
24+1 949 €+3 205 €-1 256 €
25+1 949 €+3 384 €-1 435 €
Total+48 725 €+31 536 €+17 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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