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Détails du bien

VilleNantes (44)
Surface61
Coût Total121 320
Loyer Annuel11 864
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+247
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 557,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Foncia Achat / Vente de Saint-Herblain vous propose en exclusivité ce bel appartement T2 situé dans le secteur Bellevue Nantes Ouest. D'une superficie de plus de 60 m², cet appartement entièrement rénové offre une vue dégagée en étage élevé avec ascenseur. Idéalement situé à proximité immédiate de l'arrêt de tram Jamet (ligne 1) et de toutes les commodités, il constitue un bien parfait pour une résidence principale confortable ou un investissement locatif. L'appartement se compose d'une grande entrée avec débarras, d'une cuisine séparée, d'une pièce de vie lumineuse, d'une chambre, d'une salle d'eau avec WC, d'une buanderie ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une place de parking extérieure complète ce bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Ne manquez pas cette opportunité, contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Total : 121 320
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 18 720
Valeur du bien : 113 720
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11864€/an
Fourchette totale : 793€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 9516€ - 14791€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.84% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 044,44 €/m²
Basé sur :359 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 711
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-29 711 (-23.8%)
Marge achat-revente :3 391€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 886,95
Coût de l'assurance :10 615,50
Taxe foncière : 1 186,41€/an
Soit par mois : 98,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 720(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:200
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 864 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 186 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 524
Revenus locatifs : +11 864
Charges déductibles : -24 524
Résultat foncier Année 1 : -12 660(Déficit de 12 660 €)
Imputable sur revenu global : 12 660
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 804 €/an
Revenus locatifs : +11 864
Charges déductibles : -5 804
Résultat foncier Années 2+ : 6 060 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 86424 5284 197-12 66412 664 €--
212 1015 6984 0876 403---
312 3435 5843 9736 759---
412 5905 4663 8557 124---
512 8425 3443 7337 498---
613 0995 2183 6077 881---
713 3615 0873 4768 274---
813 6284 9513 3408 677---
913 9014 8113 2009 090---
1014 1794 6653 0549 513---
1114 4624 5152 9049 948---
1214 7514 3592 74810 393---
1315 0474 1972 58610 849---
1415 3474 0302 41911 317---
1515 6543 8572 24611 798---
1615 9673 6772 06612 290---
1716 2873 4921 88112 795---
1816 6133 2991 68813 313---
1916 9453 1001 48913 845---
2017 2842 8941 28314 390---
2117 6292 6801 06914 949---
2217 9822 45984815 523---
2318 3422 23061916 111---
2418 7081 99338216 715---
2519 0831 74713617 335---
TOTAL380 010119 88360 887260 12712 664Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 799
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 127
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 491-3 799+6 290
2+2 491+1 921+570
3+2 491+2 028+463
4+2 491+2 137+354
5+2 491+2 249+242
6+2 491+2 364+127
7+2 491+2 482+9
8+2 491+2 603-112
9+2 491+2 727-236
10+2 491+2 854-363
11+2 491+2 984-493
12+2 491+3 118-627
13+2 491+3 255-764
14+2 491+3 395-904
15+2 491+3 539-1 048
16+2 491+3 687-1 196
17+2 491+3 839-1 348
18+2 491+3 994-1 503
19+2 491+4 153-1 662
20+2 491+4 317-1 826
21+2 491+4 485-1 994
22+2 491+4 657-2 166
23+2 491+4 833-2 342
24+2 491+5 015-2 524
25+2 491+5 201-2 710
Total+62 275+78 038+-15 763
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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