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Maison 12 pièces 372 m²

Bien expiré
VilleCondac (16)
Surface372m²
Coût Total485 400€
Loyer Annuel34 862€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 372 m²
Prix au m² : 994,62 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de 6 chambres, avec jardin et piscine, vue imprenable sur Condac

A46678SR16 - Dominant le village de Condac, cette charmante maison vous séduira par son environnement paisible et sa vue dégagée. Un cadre de vie privilégié pour ceux qui recherchent le calme tout en restant à quelques minutes de Ruffec et de ses commerces.

Offrant 12 pièces, dont 6 chambres, cette propriété dispose de beaux volumes qui s'adapteront facilement à vos besoins. La seconde partie de la maison offre un véritable potentiel de réaménagement pour créer de nouveaux espaces de vie, un bureau, une salle de loisirs ou une suite parentale.

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse avec une vue imprenable sur le village, d'une piscine à l'abri des regards et d'un garage.

Une propriété pleine de charme, idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace, du confort et un fort potentiel d'aménagement dans un cadre exceptionnel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A46678SR16 Date de réalisation du diagnostic : 29/12/2025 Prix hors honoraires : 350 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 560 € et 6 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Condac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.024296, 0.226367
Total : 485 400€
Prix d'acquisition : 370 000€
Travaux : 85 800€
Valeur du bien : 455 800€
Frais de notaire : 29 600€
Coût estimé : 29 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 372m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2905€/mois
Loyer annuel estimé : 34862€/an
Fourchette totale : 2236€ - 3774€/mois
Fourchette annuelle : 26833€ - 45293€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,56 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 918 €
Prix d'achat :370 000 €
Décote à l'achat :-130 918€ (-26.1%)
Marge achat-revente :15 518€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 391,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :121,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 512,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 945,95€
Coût de l'assurance :36 405,00€
Taxe foncière : 3 486,17€/an
Soit par mois : 290,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 905,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 803,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 800 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:37 700€
    Isolation toiture/combles: 372 m² × 100€/m² = 37200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 400€ = 18400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds 6 chambres: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 77 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Calcul : 2 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 456 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 795 €
Revenus locatifs : +34 862 €
Charges déductibles : -106 795 €
Résultat foncier Année 1 : -71 933 €(Déficit de 71 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 995 €/an
Revenus locatifs : +34 862 €
Charges déductibles : -20 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50533.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500 €(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 862 €106 811 €16 068 €-71 949 €21 400 €50 549 €50 549 €
235 559 €20 581 €15 639 €14 978 €--35 571 €
336 270 €20 137 €15 195 €16 133 €--19 438 €
436 995 €19 678 €14 735 €17 318 €--2 120 €
537 735 €19 203 €14 260 €18 533 €---
638 490 €18 712 €13 769 €19 778 €---
739 260 €18 204 €13 262 €21 056 €---
840 045 €17 679 €12 737 €22 366 €---
940 846 €17 136 €12 194 €23 710 €---
1041 663 €16 575 €11 633 €25 088 €---
1142 496 €15 995 €11 052 €26 502 €---
1243 346 €15 394 €10 452 €27 952 €---
1344 213 €14 774 €9 831 €29 439 €---
1445 097 €14 132 €9 190 €30 965 €---
1545 999 €13 469 €8 526 €32 531 €---
1646 919 €12 783 €7 840 €34 137 €---
1747 858 €12 073 €7 131 €35 784 €---
1848 815 €11 340 €6 397 €37 475 €---
1949 791 €10 581 €5 639 €39 210 €---
2050 787 €9 797 €4 854 €40 990 €---
2151 803 €8 986 €4 043 €42 817 €---
2252 839 €8 147 €3 205 €44 692 €---
2353 895 €7 280 €2 338 €46 615 €---
2454 973 €6 383 €1 441 €48 590 €---
2556 073 €5 456 €514 €50 616 €---
TOTAL1 116 630 €441 305 €231 946 €675 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 675 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 321 €-6 420 €+13 741 €
2+7 321 €0 €+7 321 €
3+7 321 €0 €+7 321 €
4+7 321 €0 €+7 321 €
5+7 321 €+4 924 €+2 397 €
6+7 321 €+5 933 €+1 388 €
7+7 321 €+6 317 €+1 004 €
8+7 321 €+6 710 €+611 €
9+7 321 €+7 113 €+208 €
10+7 321 €+7 526 €-205 €
11+7 321 €+7 950 €-629 €
12+7 321 €+8 386 €-1 065 €
13+7 321 €+8 832 €-1 511 €
14+7 321 €+9 290 €-1 969 €
15+7 321 €+9 759 €-2 438 €
16+7 321 €+10 241 €-2 920 €
17+7 321 €+10 735 €-3 414 €
18+7 321 €+11 243 €-3 922 €
19+7 321 €+11 763 €-4 442 €
20+7 321 €+12 297 €-4 976 €
21+7 321 €+12 845 €-5 524 €
22+7 321 €+13 407 €-6 086 €
23+7 321 €+13 985 €-6 664 €
24+7 321 €+14 577 €-7 256 €
25+7 321 €+15 185 €-7 864 €
Total+183 025 €+202 597 €+-19 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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