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Maison 12 pièces 372 m²

VilleCondac (16)
Surface372
Coût Total485 400
Loyer Annuel34 862
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 372 m²
Prix au m² : 994,62 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de 6 chambres, avec jardin et piscine, vue imprenable sur Condac

A46678SR16 - Dominant le village de Condac, cette charmante maison vous séduira par son environnement paisible et sa vue dégagée. Un cadre de vie privilégié pour ceux qui recherchent le calme tout en restant à quelques minutes de Ruffec et de ses commerces.

Offrant 12 pièces, dont 6 chambres, cette propriété dispose de beaux volumes qui s'adapteront facilement à vos besoins. La seconde partie de la maison offre un véritable potentiel de réaménagement pour créer de nouveaux espaces de vie, un bureau, une salle de loisirs ou une suite parentale.

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable terrasse avec une vue imprenable sur le village, d'une piscine à l'abri des regards et d'un garage.

Une propriété pleine de charme, idéale pour une grande famille ou pour ceux qui recherchent de l'espace, du confort et un fort potentiel d'aménagement dans un cadre exceptionnel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A46678SR16 Date de réalisation du diagnostic : 29/12/2025 Prix hors honoraires : 350 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 560 € et 6 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Condac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.024296, 0.226367
Total : 485 400
Prix d'acquisition : 370 000
Travaux : 85 800
Valeur du bien : 455 800
Frais de notaire : 29 600
Coût estimé : 29 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 372
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2905€/mois
Loyer annuel estimé : 34862€/an
Fourchette totale : 2236€ - 3774€/mois
Fourchette annuelle : 26833€ - 45293€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,56 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 918
Prix d'achat :370 000
Décote à l'achat :-130 918 (-26.1%)
Marge achat-revente :15 518€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 391,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :121,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 512,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 945,95
Coût de l'assurance :36 405,00
Taxe foncière : 3 486,17€/an
Soit par mois : 290,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 905,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 803,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 372 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 800(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:37 700
    Isolation toiture/combles: 372 m² × 100€/m² = 37200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:20 400
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 400€ = 18400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:4 200
    Peinture murs et plafonds 6 chambres: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 77 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Calcul : 2 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 456 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 795
Revenus locatifs : +34 862
Charges déductibles : -106 795
Résultat foncier Année 1 : -71 933(Déficit de 71 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 533
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 995 €/an
Revenus locatifs : +34 862
Charges déductibles : -20 995
Résultat foncier Années 2+ : 13 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50533.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 862106 81116 068-71 94921 400 €50 549 €50 549 €
235 55920 58115 63914 978--35 571 €
336 27020 13715 19516 133--19 438 €
436 99519 67814 73517 318--2 120 €
537 73519 20314 26018 533---
638 49018 71213 76919 778---
739 26018 20413 26221 056---
840 04517 67912 73722 366---
940 84617 13612 19423 710---
1041 66316 57511 63325 088---
1142 49615 99511 05226 502---
1243 34615 39410 45227 952---
1344 21314 7749 83129 439---
1445 09714 1329 19030 965---
1545 99913 4698 52632 531---
1646 91912 7837 84034 137---
1747 85812 0737 13135 784---
1848 81511 3406 39737 475---
1949 79110 5815 63939 210---
2050 7879 7974 85440 990---
2151 8038 9864 04342 817---
2252 8398 1473 20544 692---
2353 8957 2802 33846 615---
2454 9736 3831 44148 590---
2556 0735 45651450 616---
TOTAL1 116 630441 305231 946675 32521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 675 325
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 321-6 420+13 741
2+7 3210+7 321
3+7 3210+7 321
4+7 3210+7 321
5+7 321+4 924+2 397
6+7 321+5 933+1 388
7+7 321+6 317+1 004
8+7 321+6 710+611
9+7 321+7 113+208
10+7 321+7 526-205
11+7 321+7 950-629
12+7 321+8 386-1 065
13+7 321+8 832-1 511
14+7 321+9 290-1 969
15+7 321+9 759-2 438
16+7 321+10 241-2 920
17+7 321+10 735-3 414
18+7 321+11 243-3 922
19+7 321+11 763-4 442
20+7 321+12 297-4 976
21+7 321+12 845-5 524
22+7 321+13 407-6 086
23+7 321+13 985-6 664
24+7 321+14 577-7 256
25+7 321+15 185-7 864
Total+183 025+202 597+-19 572
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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