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maison vente 4 pieces fourmagnac 60m2

Bien expiré
VilleFourmagnac (46)
Surface60
Coût Total114 300
Loyer Annuel5 516
Rentabilité4.83%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Frédéric LAVERDET vous propose: Pour investisseurs immeuble de rapport, petite maison mitoyenne en pierre de type T3/4 de 60 m² environ, avec un petit jardin, proche de Figeac, entrée pièce de vie avec un coin cuisine aménagée, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé, à l'étage 2 chambres, un WC séparé avec un lavabo. Un sous-sol buanderie, atelier, un petit coin jardin, ce bien est en location à l'année actuellement.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 55000 euros. Prix hors honoraires : 50050 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (9,89% du prix du bien hors honoraires) : 4950 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 294 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Frédéric LAVERDET mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 423126408, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Fourmagnac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.664165, 1.978236
Total : 114 300
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 54 900
Valeur du bien : 109 900
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 460€/mois
Loyer annuel estimé : 5516€/an
Fourchette totale : 358€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 4292€ - 7090€/an
Rentabilité brute :4.83%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,25 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 195
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-50 195 (-47.7%)
Marge achat-revente :-9 105€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 713,16
Coût de l'assurance :10 001,25
Taxe foncière : 551,63€/an
Soit par mois : 45,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 459,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900(915 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 000
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fourmagnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 516 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 300 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 700
Revenus locatifs : +5 516
Charges déductibles : -59 700
Résultat foncier Année 1 : -54 184(Déficit de 54 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 784
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 800 €/an
Revenus locatifs : +5 516
Charges déductibles : -4 800
Résultat foncier Années 2+ : 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32783.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 51659 7043 852-54 18721 400 €32 787 €32 787 €
25 6274 7013 750925--31 862 €
35 7394 5963 6441 143--30 719 €
45 8544 4863 5351 368--29 351 €
55 9714 3733 4221 598--27 753 €
66 0904 2563 3051 834--25 919 €
76 2124 1353 1832 077--23 842 €
86 3364 0103 0582 327--21 515 €
96 4633 8802 9292 583--18 932 €
106 5923 7462 7942 846--16 086 €
116 7243 6072 6563 117--12 969 €
126 8593 4642 5123 395---
136 9963 3152 3643 681---
147 1363 1612 2103 974---
157 2793 0022 0514 276---
167 4242 8381 8864 586---
177 5732 6681 7164 905---
187 7242 4921 5405 233---
197 8792 3091 3585 569---
208 0362 1211 1695 915---
218 1971 9269746 271---
228 3611 7247726 637---
238 5281 5155647 013---
248 6991 2993477 399---
258 8731 0761247 797---
TOTAL176 688134 40555 71342 28321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 283
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 158-6 420+7 578
2+1 1580+1 158
3+1 1580+1 158
4+1 1580+1 158
5+1 1580+1 158
6+1 1580+1 158
7+1 1580+1 158
8+1 1580+1 158
9+1 1580+1 158
10+1 1580+1 158
11+1 1580+1 158
12+1 158+1 019+139
13+1 158+1 104+54
14+1 158+1 192-34
15+1 158+1 283-125
16+1 158+1 376-218
17+1 158+1 471-313
18+1 158+1 570-412
19+1 158+1 671-513
20+1 158+1 775-617
21+1 158+1 881-723
22+1 158+1 991-833
23+1 158+2 104-946
24+1 158+2 220-1 062
25+1 158+2 339-1 181
Total+28 950+16 576+12 374
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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