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Achat : Immeuble Calais (62100)

Bien expiré
VilleCalais (62)
Surface400m²
Coût Total981 900€
Loyer Annuel60 014€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-650€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 472 500 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 181,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 400 m²

Immeuble de rapport d'exception 15 studios meublés / En plein coeur de Calais Nord

Investisseurs, ne manquez pas cette opportunité !

Idéalement situé en plein coeur de Calais Nord, cet immeuble de rapport bénéficie d'un emplacement recherché, à proximité immédiate des commerces, des transports et de toutes les commodités.

L'immeuble se compose de :

  • Au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, une laverie commune et 3 studios meublés
  • 1er et 2ème étages (configuration identique) : un palier et 6 studios meublés par étage
  • Sous-sol : caves et chaufferie

Les atouts de ce bien :

  • Emplacement privilégié en plein coeur de Calais Nord
  • Immeuble entièrement dédié à la location meublée
  • Rentabilité actuelle de 4 650 € par mois hors charges, alors que 3 studios sont actuellement vacants, offrant un potentiel de revenus encore plus important
  • Investissement idéal pour développer ou compléter un patrimoine immobilier

Prix : 472 500 € Fai (Frais d'Agence Inclus)

Contactez vite Mme Paul Eloïse pour plus d'informations ou organiser une visite

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Coordonnées : 50.959140, 1.850730
Total : 981 900€
Prix d'acquisition : 472 500€
Travaux : 471 600€
Valeur du bien : 944 100€
Frais de notaire : 37 800€
Coût estimé : 37 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 12.50€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 5001€/mois
Loyer annuel estimé : 60014€/an
Fourchette totale : 4041€ - 6190€/mois
Fourchette annuelle : 48486€ - 74283€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 146,34 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :858 536 €
Prix d'achat :472 500 €
Décote à l'achat :-386 036€ (-45.0%)
Marge achat-revente :-123 364€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :981 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 905,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :245,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 5 150,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :489 629,10€
Coût de l'assurance :73 642,50€
Taxe foncière : 6 001,40€/an
Soit par mois : 500,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 001,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 650,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-649,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète pour 15 studios
Raison: État 3/5 supposé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète pour 15 studios
Raison: État 3/5 supposé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne dans les studios
Quantité: 15 studios (environ 180 m² total)
Raison: État moyen visible - amélioration nécessaire pour le confort des locataires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les studios pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 15 studios (environ 180 m² total)
Raison: État moyen visible - amélioration esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 supposé - amélioration esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :471 600 €(1 179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:52 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 40 fenêtres × 1300€/fenêtre = 52000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:192 000€
    Cuisine complète pour 15 studios: 12000€ × 15 = 180000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:192 000€
    Salle de bain complète pour 15 studios: 12000€ × 15 = 180000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Revêtement de sol moderne: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:7 200€
    Peinture murs et plafonds: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 014 €/an
Calcul : 5 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 33 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 981 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 946 €/an
Calcul : 245 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 471 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 514 288 €
Revenus locatifs : +60 014 €
Charges déductibles : -514 288 €
Résultat foncier Année 1 : -454 274 €(Déficit de 454 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 432 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 42 688 €/an
Revenus locatifs : +60 014 €
Charges déductibles : -42 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 432873.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 472 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 307 125 €(65% de 472 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 168 €/an
Calcul : 307 125 € × 3,636% = 11 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 014 €514 320 €33 772 €-454 306 €21 400 €432 906 €432 906 €
261 214 €41 832 €32 885 €19 382 €--413 524 €
362 439 €40 914 €31 967 €21 525 €--391 999 €
463 687 €39 963 €31 016 €23 724 €--368 275 €
564 961 €38 978 €30 031 €25 983 €--342 292 €
666 260 €37 959 €29 012 €28 301 €--313 990 €
767 586 €36 903 €27 956 €30 682 €--283 308 €
868 937 €35 811 €26 863 €33 127 €--250 181 €
970 316 €34 679 €25 732 €35 637 €--214 544 €
1071 722 €33 508 €24 561 €38 215 €--176 330 €
1173 157 €32 295 €23 348 €40 862 €--135 468 €
1274 620 €31 039 €22 092 €43 581 €---
1376 112 €29 739 €20 792 €46 374 €---
1477 635 €28 393 €19 446 €49 242 €---
1579 187 €26 999 €18 052 €52 188 €---
1680 771 €25 556 €16 609 €55 215 €---
1782 386 €24 062 €15 115 €58 325 €---
1884 034 €22 515 €13 568 €61 519 €---
1985 715 €20 913 €11 966 €64 802 €---
2087 429 €19 255 €10 308 €68 174 €---
2189 178 €17 538 €8 591 €71 639 €---
2290 961 €15 761 €6 814 €75 201 €---
2392 780 €13 920 €4 973 €78 860 €---
2494 636 €12 015 €3 068 €82 621 €---
2596 529 €10 042 €1 095 €86 487 €---
TOTAL1 922 267 €1 184 907 €489 629 €737 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 737 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 603 €-6 420 €+19 023 €
2+12 603 €0 €+12 603 €
3+12 603 €0 €+12 603 €
4+12 603 €0 €+12 603 €
5+12 603 €0 €+12 603 €
6+12 603 €0 €+12 603 €
7+12 603 €0 €+12 603 €
8+12 603 €0 €+12 603 €
9+12 603 €0 €+12 603 €
10+12 603 €0 €+12 603 €
11+12 603 €0 €+12 603 €
12+12 603 €+13 074 €-471 €
13+12 603 €+13 912 €-1 309 €
14+12 603 €+14 773 €-2 170 €
15+12 603 €+15 657 €-3 054 €
16+12 603 €+16 565 €-3 962 €
17+12 603 €+17 497 €-4 894 €
18+12 603 €+18 456 €-5 853 €
19+12 603 €+19 440 €-6 837 €
20+12 603 €+20 452 €-7 849 €
21+12 603 €+21 492 €-8 889 €
22+12 603 €+22 560 €-9 957 €
23+12 603 €+23 658 €-11 055 €
24+12 603 €+24 786 €-12 183 €
25+12 603 €+25 946 €-13 343 €
Total+315 075 €+261 848 €+53 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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