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Gouffern en auge

VilleSilly-en-Gouffern (61)
Surface79m²
Coût Total98 800€
Loyer Annuel6 279€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 44 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 563,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 3 pièces, 423 m² de terrain

Gouffern En AUGE

L'agence Nps vous propose à la vente sur la commune de Fel cette maison à rénover ainsi que ses dépendances.

La maison comprend au rez-de-chaussée une entrée desservant une cuisine, un séjour, une chaufferie, une véranda.

À l'étage, un palier desservant deux chambres.

À l'extérieur, un terrain de 420 m² où sont implantées différentes dépendances.

Bien rare à la vente,

À découvrir rapidement !

Prix : 44 500 Euros

Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Silly-en-Gouffern
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61310
Coordonnées : 48.754450, 0.069450
Total : 98 800€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 50 740€
Valeur du bien : 95 240€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6279€/an
Fourchette totale : 414€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4965€ - 7941€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 453,17 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :114 800 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :-70 300€ (-61.2%)
Marge achat-revente :16 000€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 999,95€
Coût de l'assurance :8 645,00€
Taxe foncière : 627,92€/an
Soit par mois : 52,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et équipements
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement mural, peinture et rénovation des meubles
Quantité: salon complet (~15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état visible parmi les autres pièces
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 740 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 040€
    Isolation toiture/combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 1800€ = 1800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Silly-en-Gouffern (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 279 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 030 €
Revenus locatifs : +6 279 €
Charges déductibles : -55 030 €
Résultat foncier Année 1 : -48 751 €(Déficit de 48 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 290 €/an
Revenus locatifs : +6 279 €
Charges déductibles : -4 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27350.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 279 €55 033 €3 320 €-48 754 €21 400 €27 354 €27 354 €
26 405 €4 205 €3 232 €2 200 €--25 155 €
36 533 €4 114 €3 140 €2 419 €--22 736 €
46 664 €4 020 €3 046 €2 644 €--20 092 €
56 797 €3 922 €2 948 €2 875 €--17 217 €
66 933 €3 821 €2 847 €3 112 €--14 106 €
77 071 €3 717 €2 743 €3 355 €--10 751 €
87 213 €3 609 €2 635 €3 604 €--7 147 €
97 357 €3 497 €2 523 €3 860 €--3 286 €
107 504 €3 381 €2 407 €4 123 €---
117 654 €3 262 €2 288 €4 393 €---
127 807 €3 138 €2 164 €4 670 €---
137 964 €3 010 €2 036 €4 954 €---
148 123 €2 877 €1 904 €5 246 €---
158 285 €2 740 €1 766 €5 545 €---
168 451 €2 598 €1 625 €5 853 €---
178 620 €2 452 €1 478 €6 168 €---
188 792 €2 300 €1 326 €6 492 €---
198 968 €2 143 €1 169 €6 825 €---
209 148 €1 981 €1 007 €7 167 €---
219 331 €1 813 €839 €7 518 €---
229 517 €1 639 €665 €7 878 €---
239 708 €1 459 €485 €8 249 €---
249 902 €1 273 €299 €8 629 €---
2510 100 €1 080 €107 €9 019 €---
TOTAL201 126 €123 083 €48 000 €78 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 319 €-6 420 €+7 739 €
2+1 319 €0 €+1 319 €
3+1 319 €0 €+1 319 €
4+1 319 €0 €+1 319 €
5+1 319 €0 €+1 319 €
6+1 319 €0 €+1 319 €
7+1 319 €0 €+1 319 €
8+1 319 €0 €+1 319 €
9+1 319 €0 €+1 319 €
10+1 319 €+251 €+1 068 €
11+1 319 €+1 318 €+1 €
12+1 319 €+1 401 €-82 €
13+1 319 €+1 486 €-167 €
14+1 319 €+1 574 €-255 €
15+1 319 €+1 664 €-345 €
16+1 319 €+1 756 €-437 €
17+1 319 €+1 850 €-531 €
18+1 319 €+1 948 €-629 €
19+1 319 €+2 048 €-729 €
20+1 319 €+2 150 €-831 €
21+1 319 €+2 255 €-936 €
22+1 319 €+2 364 €-1 045 €
23+1 319 €+2 475 €-1 156 €
24+1 319 €+2 589 €-1 270 €
25+1 319 €+2 706 €-1 387 €
Total+32 975 €+23 413 €+9 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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