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Maison - 3 pièce(s) - 45 m²

VilleTrausse (11)
Surface45
Coût Total80 530
Loyer Annuel3 700
Rentabilité4.60%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Audrey Diaz vous propose: A VENDRE MAISON
  • 2 CHAMBRES
  • DOUBLE VITRAGE

Dans un petit village simpathique du minervois venez découvrir cette petite maison de 45 m² avec en rez-de-chaussée une pièce de vie de 17.50m², au premier une première chambre avec une petiute salle d'eau avec WC, au second une deuxième chambre.

DOUBLE VITRAGE

  • PAS DE SYSTEME DE CHAUFFAGE

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Audrey Diaz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Carcassonne sous le numéro 881894018, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1882018

Ville : Trausse
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11160
Coordonnées : 43.306133, 2.554077
Total : 80 530
Prix d'acquisition : 39 000
Travaux : 38 410
Valeur du bien : 77 410
Frais de notaire : 3 120
Coût estimé : 3 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 308€/mois
Loyer annuel estimé : 3700€/an
Fourchette totale : 227€ - 418€/mois
Fourchette annuelle : 2729€ - 5018€/an
Rentabilité brute :4.60%
Fourchette de rentabilité :3.39% - 6.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 280,85 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 638
Prix d'achat :39 000
Décote à l'achat :-18 638 (-32.3%)
Marge achat-revente :-22 892€ (-39.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 530
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 422,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 123,84
Coût de l'assurance :7 046,38
Taxe foncière : 370,04€/an
Soit par mois : 30,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 308,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 453,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 410(854 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 150
    Isolation toiture/combles: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trausse. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des fourchettes réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 308 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 700 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 530 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 370 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 765
Revenus locatifs : +3 700
Charges déductibles : -41 765
Résultat foncier Année 1 : -38 065(Déficit de 38 065 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 665
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 355 €/an
Revenus locatifs : +3 700
Charges déductibles : -3 355
Résultat foncier Années 2+ : 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16664.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 70041 7682 706-38 06721 400 €16 667 €16 667 €
23 7743 2862 634489--16 179 €
33 8503 2122 560638--15 540 €
43 9273 1352 483792--14 748 €
54 0053 0552 403950--13 798 €
64 0862 9732 3211 113--12 685 €
74 1672 8882 2361 280--11 405 €
84 2512 8002 1481 451--9 954 €
94 3362 7082 0571 627--8 327 €
104 4222 6141 9621 808--6 519 €
114 5112 5171 8651 994--4 525 €
124 6012 4161 7642 185---
134 6932 3111 6602 382---
144 7872 2031 5522 583---
154 8832 0921 4402 791---
164 9801 9761 3243 004---
175 0801 8571 2053 223---
185 1811 7331 0813 449---
195 2851 6059533 680---
205 3911 4738213 918---
215 4991 3366844 163---
225 6091 1945424 415---
235 7211 0473954 673---
245 8358962444 939---
255 952739875 213---
TOTAL118 52593 83139 12424 69421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 694
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+777-6 420+7 197
2+7770+777
3+7770+777
4+7770+777
5+7770+777
6+7770+777
7+7770+777
8+7770+777
9+7770+777
10+7770+777
11+7770+777
12+777+656+121
13+777+714+63
14+777+775+2
15+777+837-60
16+777+901-124
17+777+967-190
18+777+1 035-258
19+777+1 104-327
20+777+1 175-398
21+777+1 249-472
22+777+1 324-547
23+777+1 402-625
24+777+1 482-705
25+777+1 564-787
Total+19 425+8 766+10 659
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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