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Achat : Immeuble Soustons (40140)

VilleSoustons (40)
Surface265
Coût Total403 440
Loyer Annuel41 966
Rentabilité10.40%
Cashflow/mois+1 031
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 373 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 1 407,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 265 m², Structure/extérieur à restaurer

Découvrez ce bâtiment offrant un excellent potentiel de rendement locatif, idéalement situé dans le quartier du lac.

Il se compose : d'un espace professionnel dédié aux professions libérales avec 6 bureaux (3 en rez-de-chaussée et 3 à l'étage), avec... Voir plus

Découvrez ce bâtiment offrant un excellent potentiel de rendement locatif, idéalement situé dans le quartier du lac. Il se compose : d'un espace professionnel dédié aux professions libérales avec 6 bureaux (3 en rez-de-chaussée et 3 à l'étage), avec en plus une salle d'attente commune, une cuisine commune, une pièce privée commune et des Wc communs. Atout majeur : 3 bureaux sont déjà loués, générant des revenus immédiats. À l'étage, un appartement T2 + mezzanine complète l'ensemble, parfait pour une résidence principale, un logement de fonction ou un investissement locatif supplémentaire. Voir moins

Ville : Soustons
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40140
Coordonnées : 43.750580, -1.329400
Total : 403 440
Prix d'acquisition : 373 000
Travaux : 600
Valeur du bien : 373 600
Frais de notaire : 29 840
Coût estimé : 29 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 16.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 3497€/mois
Loyer annuel estimé : 41966€/an
Fourchette totale : 2809€ - 4353€/mois
Fourchette annuelle : 33713€ - 52240€/an
Rentabilité brute :10.40%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 478,26 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :921 739
Prix d'achat :373 000
Décote à l'achat :-548 739 (-59.5%)
Marge achat-revente :518 299€ (56.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :403 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 015,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :100,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 116,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 177,27
Coût de l'assurance :30 258,00
Taxe foncière : 4 196,61€/an
Soit par mois : 349,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 497,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 465,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 031,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 20 m² (10 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :600(2 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soustons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 966 €/an
Calcul : 3 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 403 440 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 870
Revenus locatifs : +41 966
Charges déductibles : -19 870
Résultat foncier Année 1 : 22 096

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 270 €/an
Revenus locatifs : +41 966
Charges déductibles : -19 270
Résultat foncier Années 2+ : 22 696 €/an
Prix d'achat du bien : 373 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 242 450(65% de 373 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 816 €/an
Calcul : 242 450 € × 3,636% = 8 816
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 96619 88313 87622 083---
242 80518 91913 51223 887---
343 66118 54113 13425 120---
444 53518 15112 74426 384---
545 42517 74612 33927 679---
646 33417 32711 92029 007---
747 26116 89411 48730 367---
848 20616 44411 03831 761---
949 17015 98010 57333 190---
1050 15315 49810 09134 655---
1151 15615 0009 59336 156---
1252 18014 4849 07737 696---
1353 22313 9508 54339 273---
1454 28813 3977 99040 891---
1555 37312 8247 41742 549---
1656 48112 2316 82444 250---
1757 61011 6176 21045 993---
1858 76310 9825 57547 781---
1959 93810 3244 91749 614---
2061 1379 6424 23551 494---
2162 3598 9373 53053 423---
2263 6078 2062 80055 400---
2364 8797 4502 04357 428---
2466 1766 6671 26059 509---
2567 5005 85745061 643---
TOTAL1 344 185336 950201 1771 007 2350Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 007 235
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 966 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 813+6 625+2 188
2+8 813+7 166+1 647
3+8 813+7 536+1 277
4+8 813+7 915+898
5+8 813+8 304+509
6+8 813+8 702+111
7+8 813+9 110-297
8+8 813+9 528-715
9+8 813+9 957-1 144
10+8 813+10 397-1 584
11+8 813+10 847-2 034
12+8 813+11 309-2 496
13+8 813+11 782-2 969
14+8 813+12 267-3 454
15+8 813+12 765-3 952
16+8 813+13 275-4 462
17+8 813+13 798-4 985
18+8 813+14 334-5 521
19+8 813+14 884-6 071
20+8 813+15 448-6 635
21+8 813+16 027-7 214
22+8 813+16 620-7 807
23+8 813+17 229-8 416
24+8 813+17 853-9 040
25+8 813+18 493-9 680
Total+220 325+302 170+-81 845
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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