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Maison à vendre

VilleLubersac (19)
Surface105m²
Coût Total112 870€
Loyer Annuel8 274€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Au coeur de la ville, proche de toutes commodités à pieds immeuble, composé au rez de chausée d'un local commercial vitré, pièce et chaufferie. L'étage comprend un logement : deux chambres, salon, cuisine et salle d'eau. Combles aménageables. Garage pour véhicule ou pour stockage. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lubersac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19210
Coordonnées : 45.449826, 1.398273
Total : 112 870€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 48 070€
Valeur du bien : 108 070€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8274€/an
Fourchette totale : 541€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6496€ - 10540€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :735,29 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 205 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-17 205€ (-22.3%)
Marge achat-revente :-35 665€ (-46.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 498,11€
Coût de l'assurance :9 876,12€
Taxe foncière : 827,41€/an
Soit par mois : 68,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 070 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 250€
    Isolation combles: 105 m² × 50€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (électroménager et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:3 600€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€, 5 prises × 80€ = 400€, total = 1600€, main d'œuvre: 400€
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine + 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lubersac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 274 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 870 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 935 €
Revenus locatifs : +8 274 €
Charges déductibles : -52 935 €
Résultat foncier Année 1 : -44 661 €(Déficit de 44 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 865 €/an
Revenus locatifs : +8 274 €
Charges déductibles : -4 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23261.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 274 €52 939 €3 647 €-44 665 €21 400 €23 265 €23 265 €
28 440 €4 771 €3 548 €3 669 €--19 596 €
38 608 €4 669 €3 446 €3 940 €--15 656 €
48 781 €4 564 €3 341 €4 217 €--11 439 €
58 956 €4 455 €3 232 €4 501 €--6 938 €
69 135 €4 343 €3 120 €4 793 €--2 145 €
79 318 €4 227 €3 004 €5 091 €---
89 504 €4 107 €2 884 €5 398 €---
99 694 €3 983 €2 761 €5 711 €---
109 888 €3 855 €2 633 €6 033 €---
1110 086 €3 723 €2 500 €6 363 €---
1210 288 €3 586 €2 364 €6 702 €---
1310 494 €3 445 €2 223 €7 048 €---
1410 703 €3 299 €2 077 €7 404 €---
1510 918 €3 149 €1 926 €7 769 €---
1611 136 €2 993 €1 771 €8 143 €---
1711 359 €2 832 €1 610 €8 526 €---
1811 586 €2 666 €1 444 €8 920 €---
1911 817 €2 495 €1 272 €9 323 €---
2012 054 €2 317 €1 095 €9 737 €---
2112 295 €2 134 €911 €10 161 €---
2212 541 €1 945 €722 €10 596 €---
2312 792 €1 749 €527 €11 043 €---
2413 047 €1 547 €324 €11 501 €---
2513 308 €1 338 €116 €11 970 €---
TOTAL265 023 €131 130 €52 498 €133 893 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 738 €-6 420 €+8 158 €
2+1 738 €0 €+1 738 €
3+1 738 €0 €+1 738 €
4+1 738 €0 €+1 738 €
5+1 738 €0 €+1 738 €
6+1 738 €0 €+1 738 €
7+1 738 €+884 €+854 €
8+1 738 €+1 619 €+119 €
9+1 738 €+1 713 €+25 €
10+1 738 €+1 810 €-72 €
11+1 738 €+1 909 €-171 €
12+1 738 €+2 010 €-272 €
13+1 738 €+2 115 €-377 €
14+1 738 €+2 221 €-483 €
15+1 738 €+2 331 €-593 €
16+1 738 €+2 443 €-705 €
17+1 738 €+2 558 €-820 €
18+1 738 €+2 676 €-938 €
19+1 738 €+2 797 €-1 059 €
20+1 738 €+2 921 €-1 183 €
21+1 738 €+3 048 €-1 310 €
22+1 738 €+3 179 €-1 441 €
23+1 738 €+3 313 €-1 575 €
24+1 738 €+3 450 €-1 712 €
25+1 738 €+3 591 €-1 853 €
Total+43 450 €+40 168 €+3 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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