Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleGorre (87)
Surface218m²
Coût Total282 492€
Loyer Annuel22 132€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 229 900 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 1 054,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Sans vis-à-vis, Pas de cave

Amoureux des longéres en pierres, venez rapidement découvrir celle-ci, composée de 4 chambres, un grande cuisine, un salon. Trois granges, ateliers, et un parc arboré sans aucun aucun vis-à-vis. Située au fond d'une impasse, le caractère sera vous enchanter, avec une cheminée d'un autre temps. A découvrir au plus vite.

Ville : Gorre
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87310
Coordonnées : 45.765476, 0.963605
Total : 282 492€
Prix d'acquisition : 229 900€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 264 100€
Frais de notaire : 18 392€
Coût estimé : 18 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1844€/mois
Loyer annuel estimé : 22132€/an
Fourchette totale : 1432€ - 2376€/mois
Fourchette annuelle : 17179€ - 28513€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :950,52 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 213 €
Prix d'achat :229 900 €
Décote à l'achat :+22 687€ (+10.9%)
Marge achat-revente :-75 279€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 418,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 501,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 139,22€
Coût de l'assurance :24 718,05€
Taxe foncière : 2 213,22€/an
Soit par mois : 184,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 844,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 132 €/an
Calcul : 1 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 492 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 249 €
Revenus locatifs : +22 132 €
Charges déductibles : -47 249 €
Résultat foncier Année 1 : -25 117 €(Déficit de 25 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 049 €/an
Revenus locatifs : +22 132 €
Charges déductibles : -13 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3717.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 435 €(65% de 229 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 434 €/an
Calcul : 149 435 € × 3,636% = 5 434 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 132 €47 259 €9 857 €-25 126 €21 400 €3 726 €3 726 €
222 575 €12 801 €9 600 €9 773 €---
323 026 €12 535 €9 333 €10 491 €---
423 487 €12 259 €9 057 €11 228 €---
523 957 €11 973 €8 771 €11 983 €---
624 436 €11 677 €8 475 €12 759 €---
724 924 €11 370 €8 168 €13 554 €---
825 423 €11 053 €7 851 €14 370 €---
925 931 €10 723 €7 522 €15 208 €---
1026 450 €10 382 €7 181 €16 067 €---
1126 979 €10 029 €6 827 €16 950 €---
1227 519 €9 663 €6 461 €17 855 €---
1328 069 €9 284 €6 082 €18 785 €---
1428 630 €8 892 €5 690 €19 738 €---
1529 203 €8 485 €5 283 €20 718 €---
1629 787 €8 064 €4 862 €21 723 €---
1730 383 €7 628 €4 426 €22 755 €---
1830 990 €7 175 €3 974 €23 815 €---
1931 610 €6 707 €3 505 €24 903 €---
2032 242 €6 222 €3 020 €26 020 €---
2132 887 €5 720 €2 518 €27 168 €---
2233 545 €5 199 €1 997 €28 346 €---
2334 216 €4 660 €1 458 €29 556 €---
2434 900 €4 102 €900 €30 799 €---
2535 598 €3 523 €321 €32 075 €---
TOTAL708 900 €257 388 €143 139 €451 512 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 512 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 648 €-6 420 €+11 068 €
2+4 648 €+1 814 €+2 834 €
3+4 648 €+3 147 €+1 501 €
4+4 648 €+3 368 €+1 280 €
5+4 648 €+3 595 €+1 053 €
6+4 648 €+3 828 €+820 €
7+4 648 €+4 066 €+582 €
8+4 648 €+4 311 €+337 €
9+4 648 €+4 562 €+86 €
10+4 648 €+4 820 €-172 €
11+4 648 €+5 085 €-437 €
12+4 648 €+5 357 €-709 €
13+4 648 €+5 635 €-987 €
14+4 648 €+5 922 €-1 274 €
15+4 648 €+6 215 €-1 567 €
16+4 648 €+6 517 €-1 869 €
17+4 648 €+6 827 €-2 179 €
18+4 648 €+7 144 €-2 496 €
19+4 648 €+7 471 €-2 823 €
20+4 648 €+7 806 €-3 158 €
21+4 648 €+8 150 €-3 502 €
22+4 648 €+8 504 €-3 856 €
23+4 648 €+8 867 €-4 219 €
24+4 648 €+9 240 €-4 592 €
25+4 648 €+9 623 €-4 975 €
Total+116 200 €+135 454 €+-19 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →