Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

F3 de 72 m2 - 2 ch en centre ville

Bien expiré
VilleSaint-Brice-sous-Forêt (95)
Surface72m²
Coût Total220 070€
Loyer Annuel13 978€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 430,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Vovard immobilier TEL : 0139860670 ** : A Vendre appartement, le chrame de l'ancien à St-Brice sous foret F3/2 chbs à 2 pas du centre ville, Appartement dans petite copropriété de 6 appartements comprenant une grande entrée avec placard, un séjour de 23 m2, une cuisine aménagée avec coin repas, 2 grd chambres avec placard, salle de douche avec wc, le parquet vient d'être entièrement vitrifié, le tout à 2 pas des écoles Jean de La Fontaine et à 8 min de la gare Sarcelles Saint Brice, qui conduit à la Gare du Nord en 15 minutes. Surface hab : 72 M2 - ETAGE: 1/2 - chauffage individuel gaz - CHARGES MENS: 148 Euros - taxe foncière 1000 euros - (Prix affiché honoraires agence inclus charge vendeurs)

  • Agent immobilier spécialisé à Saint-Brice-sous-Forêt et dans la Vallée de Montmorency, je vous propose une estimation offerte de votre bien. - http://www.vovardimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Brice-sous-Forêt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95350
Coordonnées : 48.995175, 2.355738
Total : 220 070€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 31 070€
Valeur du bien : 206 070€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 18.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13978€/an
Fourchette totale : 994€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 11929€ - 16379€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 147,06 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 588 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-51 588€ (-22.8%)
Marge achat-revente :6 518€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 165,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 446,69€
Coût de l'assurance :19 256,12€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 164,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 397,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer un bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 070 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1200€ = 4200€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 950€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 978 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 070 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 222 €
Revenus locatifs : +13 978 €
Charges déductibles : -42 222 €
Résultat foncier Année 1 : -28 244 €(Déficit de 28 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 152 €/an
Revenus locatifs : +13 978 €
Charges déductibles : -11 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6844.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 978 €42 229 €7 613 €-28 251 €21 400 €6 851 €6 851 €
214 257 €10 960 €7 414 €3 298 €--3 554 €
314 543 €10 753 €7 207 €3 789 €---
414 833 €10 539 €6 993 €4 294 €---
515 130 €10 318 €6 772 €4 812 €---
615 433 €10 089 €6 542 €5 344 €---
715 741 €9 851 €6 305 €5 890 €---
816 056 €9 605 €6 059 €6 451 €---
916 377 €9 350 €5 804 €7 027 €---
1016 705 €9 087 €5 540 €7 618 €---
1117 039 €8 813 €5 267 €8 226 €---
1217 380 €8 531 €4 984 €8 849 €---
1317 727 €8 238 €4 691 €9 490 €---
1418 082 €7 934 €4 388 €10 148 €---
1518 444 €7 620 €4 074 €10 823 €---
1618 812 €7 295 €3 748 €11 518 €---
1719 189 €6 958 €3 412 €12 231 €---
1819 572 €6 609 €3 063 €12 963 €---
1919 964 €6 248 €2 701 €13 716 €---
2020 363 €5 874 €2 327 €14 490 €---
2120 770 €5 486 €1 940 €15 284 €---
2221 186 €5 085 €1 539 €16 101 €---
2321 610 €4 669 €1 123 €16 940 €---
2422 042 €4 239 €693 €17 803 €---
2522 483 €3 794 €247 €18 689 €---
TOTAL447 716 €230 173 €110 447 €217 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 935 €-6 420 €+9 355 €
2+2 935 €0 €+2 935 €
3+2 935 €+71 €+2 864 €
4+2 935 €+1 288 €+1 647 €
5+2 935 €+1 444 €+1 491 €
6+2 935 €+1 603 €+1 332 €
7+2 935 €+1 767 €+1 168 €
8+2 935 €+1 935 €+1 000 €
9+2 935 €+2 108 €+827 €
10+2 935 €+2 285 €+650 €
11+2 935 €+2 468 €+467 €
12+2 935 €+2 655 €+280 €
13+2 935 €+2 847 €+88 €
14+2 935 €+3 044 €-109 €
15+2 935 €+3 247 €-312 €
16+2 935 €+3 455 €-520 €
17+2 935 €+3 669 €-734 €
18+2 935 €+3 889 €-954 €
19+2 935 €+4 115 €-1 180 €
20+2 935 €+4 347 €-1 412 €
21+2 935 €+4 585 €-1 650 €
22+2 935 €+4 830 €-1 895 €
23+2 935 €+5 082 €-2 147 €
24+2 935 €+5 341 €-2 406 €
25+2 935 €+5 607 €-2 672 €
Total+73 375 €+65 263 €+8 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →