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F3 de 72 m2 - 2 ch en centre ville

VilleSaint-Brice-sous-Forêt (95)
Surface72
Coût Total220 070
Loyer Annuel13 978
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 430,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Vovard immobilier TEL : 0139860670 ** : A Vendre appartement, le chrame de l'ancien à St-Brice sous foret F3/2 chbs à 2 pas du centre ville, Appartement dans petite copropriété de 6 appartements comprenant une grande entrée avec placard, un séjour de 23 m2, une cuisine aménagée avec coin repas, 2 grd chambres avec placard, salle de douche avec wc, le parquet vient d'être entièrement vitrifié, le tout à 2 pas des écoles Jean de La Fontaine et à 8 min de la gare Sarcelles Saint Brice, qui conduit à la Gare du Nord en 15 minutes. Surface hab : 72 M2 - ETAGE: 1/2 - chauffage individuel gaz - CHARGES MENS: 148 Euros - taxe foncière 1000 euros - (Prix affiché honoraires agence inclus charge vendeurs)

  • Agent immobilier spécialisé à Saint-Brice-sous-Forêt et dans la Vallée de Montmorency, je vous propose une estimation offerte de votre bien. - http://www.vovardimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Brice-sous-Forêt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95350
Coordonnées : 48.995175, 2.355738
Total : 220 070
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 31 070
Valeur du bien : 206 070
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 18.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13978€/an
Fourchette totale : 994€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 11929€ - 16379€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 147,06 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 588
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-51 588 (-22.8%)
Marge achat-revente :6 518€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 165,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 446,69
Coût de l'assurance :19 256,12
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 164,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 397,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer un bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 070(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1200€ = 4200€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 950
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 978 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 070 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 070
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 222
Revenus locatifs : +13 978
Charges déductibles : -42 222
Résultat foncier Année 1 : -28 244(Déficit de 28 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 844
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 152 €/an
Revenus locatifs : +13 978
Charges déductibles : -11 152
Résultat foncier Années 2+ : 2 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6844.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 97842 2297 613-28 25121 400 €6 851 €6 851 €
214 25710 9607 4143 298--3 554 €
314 54310 7537 2073 789---
414 83310 5396 9934 294---
515 13010 3186 7724 812---
615 43310 0896 5425 344---
715 7419 8516 3055 890---
816 0569 6056 0596 451---
916 3779 3505 8047 027---
1016 7059 0875 5407 618---
1117 0398 8135 2678 226---
1217 3808 5314 9848 849---
1317 7278 2384 6919 490---
1418 0827 9344 38810 148---
1518 4447 6204 07410 823---
1618 8127 2953 74811 518---
1719 1896 9583 41212 231---
1819 5726 6093 06312 963---
1919 9646 2482 70113 716---
2020 3635 8742 32714 490---
2120 7705 4861 94015 284---
2221 1865 0851 53916 101---
2321 6104 6691 12316 940---
2422 0424 23969317 803---
2522 4833 79424718 689---
TOTAL447 716230 173110 447217 54421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 544
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 935-6 420+9 355
2+2 9350+2 935
3+2 935+71+2 864
4+2 935+1 288+1 647
5+2 935+1 444+1 491
6+2 935+1 603+1 332
7+2 935+1 767+1 168
8+2 935+1 935+1 000
9+2 935+2 108+827
10+2 935+2 285+650
11+2 935+2 468+467
12+2 935+2 655+280
13+2 935+2 847+88
14+2 935+3 044-109
15+2 935+3 247-312
16+2 935+3 455-520
17+2 935+3 669-734
18+2 935+3 889-954
19+2 935+4 115-1 180
20+2 935+4 347-1 412
21+2 935+4 585-1 650
22+2 935+4 830-1 895
23+2 935+5 082-2 147
24+2 935+5 341-2 406
25+2 935+5 607-2 672
Total+73 375+65 263+8 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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