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Maison 83 m² à Chateaudun

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface83m²
Coût Total106 128€
Loyer Annuel8 298€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 600 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 693,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 377 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

28200 Villampuy - Maison De 83 M² - 3 Chambres - Calme - Jardin - Cave - Garages - Travaux À PRÉVOIR

EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison d'une surface habitable de 83,46 m², située dans un environnement calme et verdoyant à Villampuy (28).

La maison se compose ainsi :

Au rez-de-chaussée,

Une entrée/cuisine de 8 m²

Un salon-séjour lumineux de 16 m²

Un bureau de 8,60 m² (pouvant servir de chambre au rdc)

Une salle d'eau avec Wc de 5,50 m²

Une véranda

A l'étage :

Deux chambres en enfilade de 18 et 19 m² dont une avec placard

Informations complémentaires :

Un garage de 30 m², une cave, un abri de jardin et un autre garage non attenant à la maison complètent ce bien.

Des travaux sont à prévoir (rafraîchissement, mises aux normes éventuelles), mais le bien présente un fort potentiel.

Villampuy est une commune paisible à 10 minutes de Châteaudun.

Cadre calme et agréable, idéalement situé à Villampuy. À visiter rapidement.

Contactez Valentin Cier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. Gouv. Fr

Valentin Cier - Ei - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Chartres sous le n°.

Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 Paris - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au Rcs Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle Cpi 75[Coordonnées masquées]02 025 - Cci Paris Idf - Caisse de Garantie : Galian Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.047549, 1.526696
Total : 106 128€
Prix d'acquisition : 57 600€
Travaux : 43 920€
Valeur du bien : 101 520€
Frais de notaire : 4 608€
Coût estimé : 4 608€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8298€/an
Fourchette totale : 572€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6866€ - 10029€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 347,83 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :111 870 €
Prix d'achat :57 600 €
Décote à l'achat :-54 270€ (-48.5%)
Marge achat-revente :5 742€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 128€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 548,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 362,27€
Coût de l'assurance :9 020,88€
Taxe foncière : 829,81€/an
Soit par mois : 69,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5,5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation du sol
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 920 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 300€
    Isolation combles: 83 m² × 100€/m² = 8300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 400€
    Rénovation salle de bain complète: 5.5 m² × 800€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds salon: 16 m² × 20€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 298 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 128 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 536 €
Revenus locatifs : +8 298 €
Charges déductibles : -48 536 €
Résultat foncier Année 1 : -40 238 €(Déficit de 40 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 616 €/an
Revenus locatifs : +8 298 €
Charges déductibles : -4 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18837.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 440 €(65% de 57 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 361 €/an
Calcul : 37 440 € × 3,636% = 1 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 298 €48 539 €3 429 €-40 241 €21 400 €18 841 €18 841 €
28 464 €4 527 €3 336 €3 937 €--14 904 €
38 633 €4 431 €3 240 €4 202 €--10 702 €
48 806 €4 332 €3 142 €4 474 €--6 228 €
58 982 €4 230 €3 039 €4 752 €--1 476 €
69 162 €4 124 €2 934 €5 037 €---
79 345 €4 015 €2 825 €5 330 €---
89 532 €3 903 €2 712 €5 629 €---
99 723 €3 786 €2 596 €5 936 €---
109 917 €3 666 €2 475 €6 251 €---
1110 115 €3 542 €2 351 €6 574 €---
1210 318 €3 413 €2 223 €6 904 €---
1310 524 €3 281 €2 090 €7 243 €---
1410 735 €3 144 €1 953 €7 591 €---
1510 949 €3 002 €1 811 €7 947 €---
1611 168 €2 856 €1 665 €8 313 €---
1711 392 €2 704 €1 514 €8 687 €---
1811 619 €2 548 €1 357 €9 071 €---
1911 852 €2 387 €1 196 €9 465 €---
2012 089 €2 220 €1 029 €9 869 €---
2112 331 €2 048 €857 €10 283 €---
2212 577 €1 870 €679 €10 708 €---
2312 829 €1 686 €495 €11 143 €---
2413 085 €1 496 €305 €11 590 €---
2513 347 €1 299 €109 €12 048 €---
TOTAL265 792 €123 048 €49 362 €142 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 743 €-6 420 €+8 163 €
2+1 743 €0 €+1 743 €
3+1 743 €0 €+1 743 €
4+1 743 €0 €+1 743 €
5+1 743 €0 €+1 743 €
6+1 743 €+1 068 €+675 €
7+1 743 €+1 599 €+144 €
8+1 743 €+1 689 €+54 €
9+1 743 €+1 781 €-38 €
10+1 743 €+1 875 €-132 €
11+1 743 €+1 972 €-229 €
12+1 743 €+2 071 €-328 €
13+1 743 €+2 173 €-430 €
14+1 743 €+2 277 €-534 €
15+1 743 €+2 384 €-641 €
16+1 743 €+2 494 €-751 €
17+1 743 €+2 606 €-863 €
18+1 743 €+2 721 €-978 €
19+1 743 €+2 840 €-1 097 €
20+1 743 €+2 961 €-1 218 €
21+1 743 €+3 085 €-1 342 €
22+1 743 €+3 212 €-1 469 €
23+1 743 €+3 343 €-1 600 €
24+1 743 €+3 477 €-1 734 €
25+1 743 €+3 614 €-1 871 €
Total+43 575 €+42 823 €+752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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