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Maison - 6 pièce(s) - 172 m²

Bien expiré
VilleArmaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes (49)
Surface172m²
Coût Total234 700€
Loyer Annuel16 116€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 930,23 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située sur la commune de Bel-Air, maison d'une superficie de 170m² habitable comprenant : -au rez-de-chaussée : entrée, cuisine indépendante, pièce de vie avec insert, petite chambre, dégagement, sanitaire, placard, chaufferie et salle d'eau. -à l'étage : quatre chambres dont une avec salle d'eau et une avec baignoire. Parcelle attenante d'environ 190m² et non attenante de 606m² avec garage tôle. Travaux déjà réalisés : couverture, isolation, menuiseries. Contact Vanessa Roujou (5.96 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Surface séjour : 45.41 Surface terrain : 918 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Convecteurs Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : Mixte Bois - PVC Cuisine : IndependanteAmenageeEquipee Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 5724

Précision localisation : Bouzeille

Ville : Armaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Total : 234 700€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 61 900€
Valeur du bien : 221 900€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16116€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1696€/mois
Fourchette annuelle : 12761€ - 20353€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 352,94 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :232 706 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-72 706€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-1 994€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 281,94€
Coût de l'assurance :20 536,25€
Taxe foncière : 1 611,61€/an
Soit par mois : 134,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 343,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres mixtes bois-PVC par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la buanderie (peinture et nettoyage)
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 3/5 visible - buanderie nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 900 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Isolation - Combles:8 600€
    Isolation combles: 172 m² × 50€/m² = 8600€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement buanderie: 6 m² × 50€/m² = 300€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Combles, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 116 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 978 €
Revenus locatifs : +16 116 €
Charges déductibles : -71 978 €
Résultat foncier Année 1 : -55 862 €(Déficit de 55 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 078 €/an
Revenus locatifs : +16 116 €
Charges déductibles : -10 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34462.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 116 €71 986 €7 653 €-55 870 €21 400 €34 470 €34 470 €
216 438 €9 880 €7 447 €6 559 €--27 911 €
316 767 €9 667 €7 234 €7 100 €--20 811 €
417 103 €9 447 €7 014 €7 656 €--13 155 €
517 445 €9 220 €6 787 €8 225 €--4 930 €
617 793 €8 985 €6 552 €8 809 €---
718 149 €8 742 €6 309 €9 407 €---
818 512 €8 491 €6 058 €10 021 €---
918 883 €8 232 €5 799 €10 651 €---
1019 260 €7 964 €5 530 €11 297 €---
1119 645 €7 686 €5 253 €11 959 €---
1220 038 €7 400 €4 967 €12 638 €---
1320 439 €7 104 €4 671 €13 335 €---
1420 848 €6 798 €4 365 €14 049 €---
1521 265 €6 482 €4 049 €14 782 €---
1621 690 €6 156 €3 723 €15 534 €---
1722 124 €5 818 €3 385 €16 306 €---
1822 566 €5 469 €3 036 €17 097 €---
1923 018 €5 109 €2 676 €17 909 €---
2023 478 €4 736 €2 303 €18 742 €---
2123 948 €4 351 €1 918 €19 597 €---
2224 427 €3 953 €1 520 €20 474 €---
2324 915 €3 541 €1 108 €21 374 €---
2425 413 €3 116 €683 €22 297 €---
2525 922 €2 677 €244 €23 245 €---
TOTAL516 203 €233 008 €110 282 €283 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 384 €-6 420 €+9 804 €
2+3 384 €0 €+3 384 €
3+3 384 €0 €+3 384 €
4+3 384 €0 €+3 384 €
5+3 384 €0 €+3 384 €
6+3 384 €+1 163 €+2 221 €
7+3 384 €+2 822 €+562 €
8+3 384 €+3 006 €+378 €
9+3 384 €+3 195 €+189 €
10+3 384 €+3 389 €-5 €
11+3 384 €+3 588 €-204 €
12+3 384 €+3 791 €-407 €
13+3 384 €+4 000 €-616 €
14+3 384 €+4 215 €-831 €
15+3 384 €+4 435 €-1 051 €
16+3 384 €+4 660 €-1 276 €
17+3 384 €+4 892 €-1 508 €
18+3 384 €+5 129 €-1 745 €
19+3 384 €+5 373 €-1 989 €
20+3 384 €+5 623 €-2 239 €
21+3 384 €+5 879 €-2 495 €
22+3 384 €+6 142 €-2 758 €
23+3 384 €+6 412 €-3 028 €
24+3 384 €+6 689 €-3 305 €
25+3 384 €+6 974 €-3 590 €
Total+84 600 €+84 958 €+-358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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