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Hyper centre Izeaux

VilleIzeaux (38)
Surface102m²
Coût Total201 800€
Loyer Annuel10 702€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 568,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Exclusivité : Grand appartement traversant de 100 m², idéalement situé en hyper centre-ville, dans un village calme et familial.

L' appartement est siitué au 2ᵉ étage sans ascenseur, il offre de beaux volumes et une disposition agréable : une grande pièce de vie avec cuisine ouverte sur le séjour, 3 grandes chambres, une salle de bain, un WC séparé, une cave. Vous profiterez d'un emplacement privilégié avec commerces, écoles et commodités à proximité immédiate, stationnement gratuit au pied de l'immeuble. Un appartement spacieux et chaleureux, alliant confort et tranquillité tout en restant proche de tout.

Contact Marie LAGARRIGUE 0663321317 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/voiron-38500/agence-immobiliere/foncia-transaction-voiron-denfert-rochereau-6903

Ville : Izeaux
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38140
Coordonnées : 45.334291, 5.424364
Total : 201 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 189 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10702€/an
Fourchette totale : 674€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8090€ - 14158€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,41 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 407 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+3 593€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-45 393€ (-29.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 277,51€
Coût de l'assurance :17 657,50€
Taxe foncière : 1 070,25€/an
Soit par mois : 89,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche, lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet flottant ou stratifié).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 3m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds 90 m²: 20€/m² × 90 = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 600€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 100€/m² × 36 = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Izeaux (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 702 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 751 €
Revenus locatifs : +10 702 €
Charges déductibles : -37 751 €
Résultat foncier Année 1 : -27 049 €(Déficit de 27 049 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 751 €/an
Revenus locatifs : +10 702 €
Charges déductibles : -8 751 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16348.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 702 €37 758 €6 981 €-27 055 €10 700 €16 355 €16 355 €
210 917 €8 575 €6 798 €2 342 €--14 013 €
311 135 €8 385 €6 609 €2 750 €--11 264 €
411 358 €8 189 €6 413 €3 168 €--8 095 €
511 585 €7 986 €6 210 €3 599 €--4 497 €
611 816 €7 776 €5 999 €4 041 €--456 €
712 053 €7 558 €5 781 €4 495 €---
812 294 €7 332 €5 556 €4 961 €---
912 540 €7 099 €5 322 €5 441 €---
1012 790 €6 857 €5 080 €5 934 €---
1113 046 €6 606 €4 830 €6 440 €---
1213 307 €6 347 €4 570 €6 960 €---
1313 573 €6 078 €4 302 €7 495 €---
1413 845 €5 800 €4 024 €8 045 €---
1514 122 €5 512 €3 736 €8 610 €---
1614 404 €5 214 €3 437 €9 190 €---
1714 692 €4 905 €3 128 €9 787 €---
1814 986 €4 585 €2 808 €10 401 €---
1915 286 €4 254 €2 477 €11 032 €---
2015 592 €3 911 €2 134 €11 681 €---
2115 903 €3 555 €1 779 €12 348 €---
2216 221 €3 187 €1 411 €13 034 €---
2316 546 €2 806 €1 030 €13 739 €---
2416 877 €2 412 €635 €14 465 €---
2517 214 €2 003 €227 €15 211 €---
TOTAL342 804 €174 691 €101 278 €168 113 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 248 €-3 210 €+5 458 €
2+2 248 €0 €+2 248 €
3+2 248 €0 €+2 248 €
4+2 248 €0 €+2 248 €
5+2 248 €0 €+2 248 €
6+2 248 €0 €+2 248 €
7+2 248 €+1 212 €+1 036 €
8+2 248 €+1 488 €+760 €
9+2 248 €+1 632 €+616 €
10+2 248 €+1 780 €+468 €
11+2 248 €+1 932 €+316 €
12+2 248 €+2 088 €+160 €
13+2 248 €+2 248 €0 €
14+2 248 €+2 413 €-165 €
15+2 248 €+2 583 €-335 €
16+2 248 €+2 757 €-509 €
17+2 248 €+2 936 €-688 €
18+2 248 €+3 120 €-872 €
19+2 248 €+3 310 €-1 062 €
20+2 248 €+3 504 €-1 256 €
21+2 248 €+3 704 €-1 456 €
22+2 248 €+3 910 €-1 662 €
23+2 248 €+4 122 €-1 874 €
24+2 248 €+4 339 €-2 091 €
25+2 248 €+4 563 €-2 315 €
Total+56 200 €+50 434 €+5 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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