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Appartement 4 pièces 63 m²

VilleGrenoble (38)
Surface63
Coût Total134 850
Loyer Annuel9 027
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 904,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grenoble, quartier les Eaux Claires, venez découvrir cet appartement type T4 de 64 m2 au 2 étage de la copropriété Les LILAS

Ce bien se compose :

  • 1 double sejour de 24,70 m2 exposé sud s'ouvrant sur un balcon de 4,6 m2

  • 1 cuisine séparée  de 8,82 m2

  • 2 chambres de 10,07 et 10,29 m2

  • 1 salle d'eau de 2,36 m2 entièrement rénovée avec douche à l'italienne

1 cave de 8,26 m2 complète ce bien.

Quelques travaux de rafraîchissements à prévoir.

FINANCIER

Charges mensuelles : 73 / mois

Prix : 120 000 € (honoraires d'agence inclus)

Cette annonce a été rédigée par Paola Montana,  Agent commercial immatriculé au RSAC de GRENOBLE sous le numéro 881 315 832

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:


Référence annonce : 51 Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 360 € et 1 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.177586, 5.704960
Total : 134 850
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 5 250
Valeur du bien : 125 250
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9027€/an
Fourchette totale : 586€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7034€ - 11584€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 319,74 €/m²
Basé sur :1008 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 143
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-26 143 (-17.9%)
Marge achat-revente :11 293€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 696,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 721,46
Coût de l'assurance :11 462,25
Taxe foncière : 902,69€/an
Soit par mois : 75,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 73,00€/mois
Soit par an : 876,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints de la douche à l'italienne.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 250(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Changement robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400
    Peinture murs salon: 30 m² × 25€/m² = 750€, Entretien parquet salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 250
    Peinture murs chambres: 22 m² × 25€/m² = 550€, Entretien parquet chambres: 22 m² × 25€/m² = 550€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800
    Peinture murs salle de bain: 10 m² × 25€/m² = 250€, Vérification joints douche: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 20-35€/m², et pour l'entretien de parquet de 25-55€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 850 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 840
Revenus locatifs : +9 027
Charges déductibles : -11 840
Résultat foncier Année 1 : -2 813(Déficit de 2 813 €)
Imputable sur revenu global : 2 813
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 590 €/an
Revenus locatifs : +9 027
Charges déductibles : -6 590
Résultat foncier Années 2+ : 2 437 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 02711 8444 357-2 8172 817 €--
29 2076 4764 2392 731---
39 3926 3554 1173 037---
49 5796 2293 9923 350---
59 7716 0993 8623 672---
69 9665 9653 7284 001---
710 1665 8263 5894 339---
810 3695 6833 4464 686---
910 5765 5353 2985 041---
1010 7885 3823 1455 406---
1111 0045 2242 9875 779---
1211 2245 0612 8246 163---
1311 4484 8932 6566 556---
1411 6774 7192 4816 959---
1511 9114 5392 3017 372---
1612 1494 3532 1157 796---
1712 3924 1611 9238 231---
1812 6403 9621 7258 678---
1912 8933 7571 5209 136---
2013 1513 5451 3089 605---
2113 4143 3261 08910 087---
2213 6823 10086310 582---
2313 9552 86662911 089---
2414 2352 62538811 610---
2514 5192 37513812 144---
TOTAL289 135123 90162 721165 2342 817Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 845
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 234
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896-845+2 741
2+1 896+819+1 077
3+1 896+911+985
4+1 896+1 005+891
5+1 896+1 102+794
6+1 896+1 200+696
7+1 896+1 302+594
8+1 896+1 406+490
9+1 896+1 512+384
10+1 896+1 622+274
11+1 896+1 734+162
12+1 896+1 849+47
13+1 896+1 967-71
14+1 896+2 088-192
15+1 896+2 212-316
16+1 896+2 339-443
17+1 896+2 469-573
18+1 896+2 603-707
19+1 896+2 741-845
20+1 896+2 882-986
21+1 896+3 026-1 130
22+1 896+3 175-1 279
23+1 896+3 327-1 431
24+1 896+3 483-1 587
25+1 896+3 643-1 747
Total+47 400+49 570+-2 170
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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