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Chavaniac lafayette

VilleChavaniac-Lafayette (43)
Surface67m²
Coût Total66 822€
Loyer Annuel5 626€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 446,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces

Maison en pierre, d'environ 67m² habitables, comprenant : pièce à vivre de 32m², 2 chambres, pièce à usage de bureau ou dressing, salle d'eau et wc. Une pièce supplémentaire de 15m² permet un agrandissement. Le rez-de-chaussée est rénové, l'étage nécessite des travaux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chavaniac-Lafayette
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.158420, 3.579810
Total : 66 822€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 34 530€
Valeur du bien : 64 430€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5626€/an
Fourchette totale : 340€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4075€ - 7770€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :522,73 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :35 023 €
Prix d'achat :29 900 €
Décote à l'achat :-5 123€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-31 799€ (-90.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :326,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :19,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 345,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 080,26€
Coût de l'assurance :5 846,92€
Taxe foncière : 562,65€/an
Soit par mois : 46,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 468,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 530 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 360€
    Isolation des combles: 67 m² × 80€/m² = 5360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:450€
    Peinture murs cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chavaniac-Lafayette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 822 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 563 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 483 €
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -37 483 €
Résultat foncier Année 1 : -31 857 €(Déficit de 31 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 953 €/an
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -2 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10456.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 626 €37 485 €2 159 €-31 859 €21 400 €10 459 €10 459 €
25 739 €2 897 €2 101 €2 842 €--7 617 €
35 854 €2 837 €2 040 €3 017 €--4 600 €
45 971 €2 775 €1 978 €3 196 €--1 404 €
56 090 €2 710 €1 914 €3 380 €---
66 212 €2 644 €1 847 €3 568 €---
76 336 €2 575 €1 779 €3 761 €---
86 463 €2 504 €1 708 €3 959 €---
96 592 €2 431 €1 634 €4 161 €---
106 724 €2 355 €1 559 €4 369 €---
116 859 €2 277 €1 480 €4 582 €---
126 996 €2 196 €1 399 €4 800 €---
137 136 €2 112 €1 316 €5 023 €---
147 278 €2 026 €1 230 €5 252 €---
157 424 €1 937 €1 140 €5 487 €---
167 572 €1 845 €1 048 €5 728 €---
177 724 €1 750 €953 €5 974 €---
187 878 €1 651 €855 €6 227 €---
198 036 €1 550 €753 €6 486 €---
208 197 €1 445 €648 €6 752 €---
218 361 €1 336 €540 €7 024 €---
228 528 €1 224 €428 €7 304 €---
238 698 €1 108 €312 €7 590 €---
248 872 €989 €192 €7 884 €---
259 050 €865 €68 €8 185 €---
TOTAL180 218 €85 523 €31 080 €94 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 182 €-6 420 €+7 602 €
2+1 182 €0 €+1 182 €
3+1 182 €0 €+1 182 €
4+1 182 €0 €+1 182 €
5+1 182 €+593 €+589 €
6+1 182 €+1 070 €+112 €
7+1 182 €+1 128 €+54 €
8+1 182 €+1 188 €-6 €
9+1 182 €+1 248 €-66 €
10+1 182 €+1 311 €-129 €
11+1 182 €+1 375 €-193 €
12+1 182 €+1 440 €-258 €
13+1 182 €+1 507 €-325 €
14+1 182 €+1 576 €-394 €
15+1 182 €+1 646 €-464 €
16+1 182 €+1 718 €-536 €
17+1 182 €+1 792 €-610 €
18+1 182 €+1 868 €-686 €
19+1 182 €+1 946 €-764 €
20+1 182 €+2 026 €-844 €
21+1 182 €+2 107 €-925 €
22+1 182 €+2 191 €-1 009 €
23+1 182 €+2 277 €-1 095 €
24+1 182 €+2 365 €-1 183 €
25+1 182 €+2 455 €-1 273 €
Total+29 550 €+28 408 €+1 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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