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Vente maison 17 pièces 297 m² Pleyben (29190) - Superimmo

Bien expiré
VillePleyben (29)
Surface297
Coût Total322 952
Loyer Annuel29 073
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+464
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 400 €
Surface : 297 m²
Prix au m² : 701,68 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 17
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseurs: Située en plein cœur du bourg et bénéficiant d'un emplacement privilégié face à l'enclos paroissial et au calvaire, cet ensemble immobilier est composé de DEUX MAISONS : 1/ Local commercial (ancienne crêperie) avec 2 salles de restauration, 2 pièces dédiées à la cuisine, chaufferie. A l'arrière: une cour avec hangar et wc pouvant être transformée en une jolie terrasse accueillante et à l'abri des regards + une dépendance en pierres avec grenier. L'accès à la cour est également possible par un porche donnant sur l'extérieur. L'étage de la maison peut être rénové en un appartement (accès indépendant) : dégagement, 4 chambres, salle de bains et grenier. Au-dessus: 2 chambres, ancienne cuisine et wc. 2/ Dans le prolongement de l'immeuble : une deuxième maison composée d'une pièce de vie avec cuisine ouverte, wc-lave-mains. A l'étage: 2 chambres, salle de bains. Au-dessus: 2 chambres, et wc/lavabo. Beaucoup de potentiel et nombreuses possibilités d'aménagements. Référence 2186. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. frAfficher plus

Ville : Pleyben
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29190
Total : 322 952
Prix d'acquisition : 208 400
Travaux : 97 880
Valeur du bien : 306 280
Frais de notaire : 16 672
Coût estimé : 16 672
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 297
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2423€/mois
Loyer annuel estimé : 29073€/an
Fourchette totale : 1902€ - 3086€/mois
Fourchette annuelle : 22824€ - 37032€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 430,57 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :424 878
Prix d'achat :208 400
Décote à l'achat :-216 478 (-51.0%)
Marge achat-revente :101 926€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 952
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 621,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :94,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 716,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 640,38
Coût de l'assurance :28 258,30
Taxe foncière : 2 907,25€/an
Soit par mois : 242,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 422,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 958,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :464,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 297 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 297 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries pour toutes les chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 880(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 880
    Isolation toiture/combles: 297 m² × 40€/m² = 11880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:37 000
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€ = 37000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète chambres: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pleyben). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des prix moyens et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 65 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 073 €/an
Calcul : 2 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 952 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 175
Revenus locatifs : +29 073
Charges déductibles : -113 175
Résultat foncier Année 1 : -84 103(Déficit de 84 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 703
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 295 €/an
Revenus locatifs : +29 073
Charges déductibles : -15 295
Résultat foncier Années 2+ : 13 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62702.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 460(65% de 208 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 926 €/an
Calcul : 135 460 € × 3,636% = 4 926
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 073113 18611 268-84 11421 400 €62 714 €62 714 €
229 65415 01210 97414 642--48 072 €
330 24714 70710 67015 540--32 532 €
430 85214 39210 35416 460--16 072 €
531 46914 06510 02817 404---
632 09813 7279 68918 372---
732 74013 3769 33819 364---
833 39513 0138 97520 383---
934 06312 6368 59921 427---
1034 74412 2478 20922 498---
1135 43911 8437 80523 596---
1236 14811 4257 38724 724---
1336 87110 9916 95425 880---
1437 60810 5426 50527 066---
1538 36110 0776 04028 283---
1639 1289 5965 55829 532---
1739 9109 0975 05930 813---
1840 7098 5804 54332 128---
1941 5238 0454 00733 478---
2042 3537 4903 45334 863---
2143 2006 9162 87836 284---
2244 0646 3212 28337 743---
2344 9465 7051 66739 241---
2445 8445 0661 02940 778---
2546 7614 40536742 357---
TOTAL931 202362 460163 640568 74221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 568 742
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 105-6 420+12 525
2+6 1050+6 105
3+6 1050+6 105
4+6 1050+6 105
5+6 105+400+5 705
6+6 105+5 512+593
7+6 105+5 809+296
8+6 105+6 115-10
9+6 105+6 428-323
10+6 105+6 749-644
11+6 105+7 079-974
12+6 105+7 417-1 312
13+6 105+7 764-1 659
14+6 105+8 120-2 015
15+6 105+8 485-2 380
16+6 105+8 860-2 755
17+6 105+9 244-3 139
18+6 105+9 638-3 533
19+6 105+10 043-3 938
20+6 105+10 459-4 354
21+6 105+10 885-4 780
22+6 105+11 323-5 218
23+6 105+11 772-5 667
24+6 105+12 234-6 129
25+6 105+12 707-6 602
Total+152 625+170 623+-17 998
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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