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Appartement 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface88m²
Coût Total147 820€
Loyer Annuel10 432€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m²

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Vous recherchez un appartement proche du centre ville de Mâcon, de ses commerces et de son marché ?

Venez découvrir cet appartement lumineux à rénover selon vos goûts, il se compose d'un salon-séjour ouvrant sur un balcon, d'une cuisine aménagée, de trois chambres, d'un wc indépendant, d'une salle d'eau et de deux celliers.

Une cave et un emplacement de parking privatif complètent ce bien.

Prestations complémentaires : Possibilité de créer une quatrième chambre, Eau chaude et chauffage inclus dans les charges de copropriété.

Les informations sur les risques éventuels auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr **Honoraires à la charge du vendeur. Pour toute information complémentaire, contactez l'agence Stéphane Plaza Immobilier Mâcon au [Coordonnées masquées]. Léo GERVAIS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 88 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 557 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/02/2026

Consommation énergie primaire : 276 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 060 € et 2 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.299740, 4.824440
Total : 147 820€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 139 900€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10432€/an
Fourchette totale : 673€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8072€ - 13482€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 815,31€
Coût de l'assurance :12 934,25€
Taxe foncière : 1 043,20€/an
Soit par mois : 86,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 869,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 432 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 223 €
Revenus locatifs : +10 432 €
Charges déductibles : -49 223 €
Résultat foncier Année 1 : -38 791 €(Déficit de 38 791 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 391 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 323 €/an
Revenus locatifs : +10 432 €
Charges déductibles : -8 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17390.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 432 €49 227 €4 967 €-38 795 €21 400 €17 395 €17 395 €
210 641 €8 195 €4 835 €2 445 €--14 950 €
310 853 €8 059 €4 698 €2 794 €--12 156 €
411 071 €7 918 €4 557 €3 153 €--9 003 €
511 292 €7 772 €4 411 €3 520 €--5 483 €
611 518 €7 621 €4 260 €3 897 €--1 586 €
711 748 €7 465 €4 104 €4 284 €---
811 983 €7 303 €3 942 €4 680 €---
912 223 €7 136 €3 775 €5 087 €---
1012 467 €6 963 €3 602 €5 505 €---
1112 717 €6 784 €3 423 €5 933 €---
1212 971 €6 598 €3 238 €6 373 €---
1313 230 €6 407 €3 046 €6 824 €---
1413 495 €6 209 €2 848 €7 286 €---
1513 765 €6 003 €2 643 €7 761 €---
1614 040 €5 791 €2 431 €8 249 €---
1714 321 €5 572 €2 211 €8 749 €---
1814 607 €5 345 €1 984 €9 262 €---
1914 900 €5 110 €1 749 €9 790 €---
2015 197 €4 867 €1 506 €10 330 €---
2115 501 €4 616 €1 255 €10 886 €---
2215 811 €4 356 €995 €11 456 €---
2316 128 €4 087 €726 €12 041 €---
2416 450 €3 808 €448 €12 642 €---
2516 779 €3 520 €160 €13 259 €---
TOTAL334 141 €196 730 €71 815 €137 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 191 €-6 420 €+8 611 €
2+2 191 €0 €+2 191 €
3+2 191 €0 €+2 191 €
4+2 191 €0 €+2 191 €
5+2 191 €0 €+2 191 €
6+2 191 €0 €+2 191 €
7+2 191 €+809 €+1 382 €
8+2 191 €+1 404 €+787 €
9+2 191 €+1 526 €+665 €
10+2 191 €+1 651 €+540 €
11+2 191 €+1 780 €+411 €
12+2 191 €+1 912 €+279 €
13+2 191 €+2 047 €+144 €
14+2 191 €+2 186 €+5 €
15+2 191 €+2 328 €-137 €
16+2 191 €+2 475 €-284 €
17+2 191 €+2 625 €-434 €
18+2 191 €+2 779 €-588 €
19+2 191 €+2 937 €-746 €
20+2 191 €+3 099 €-908 €
21+2 191 €+3 266 €-1 075 €
22+2 191 €+3 437 €-1 246 €
23+2 191 €+3 612 €-1 421 €
24+2 191 €+3 793 €-1 602 €
25+2 191 €+3 978 €-1 787 €
Total+54 775 €+41 223 €+13 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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