Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Touchay (18160)

Bien expiré
VilleTouchay (18)
Surface170
Coût Total215 020
Loyer Annuel13 075
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 817,65 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À seulement 8 minutes du Châtelet et à 500 mètres du premier voisin, cette longère à finir de rénover saura vous séduire par son environnement paisible et son vaste terrain d'1ha6 ! Offrant une surface habitable de 170 m², elle se compose en rez-de-chaussée d?une entrée, d?un séjour de 40 m² ouvert sur la cuisine, d?une grande véranda de 43 m², de trois chambres, d?une salle déau avec douche à l?italienne ainsi que d?un W.C indépendant. À l?étage, deux pièces et un grenier à aménager laissent entrevoir de nombreuses possibilités. Côté confort, la maison bénéficie du double vitrage PVC, d?une climatisation réversible, ainsi que d?un système de chauffage au bois et électrique. La propriété comprend également une ancienne maison de 60 m² avec grenier et plusieurs dépendances, idéales pour divers projets. Un lieu qui allie calme, espace et potentiel, à découvrir sans attendre ! Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier - Jessica DI MARIA Agent commercial en immobilier - RSAC de Châteauroux n°879 740 041.

Ville : Touchay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18160
Coordonnées : 46.688412, 2.222001
Total : 215 020
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 64 900
Valeur du bien : 203 900
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13075€/an
Fourchette totale : 841€ - 1412€/mois
Fourchette annuelle : 10091€ - 16942€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 122,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 403,48
Coût de l'assurance :19 351,80
Taxe foncière : 1 307,52€/an
Soit par mois : 108,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 231,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et bois existant
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 900(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 800
    Isolation combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Parquet flottant 40 m²: 60€/m² × 40 = 2400€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 500
    Mise aux normes plomberie: 3500€ (matériaux + main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 075 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 020 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 071
Revenus locatifs : +13 075
Charges déductibles : -74 071
Résultat foncier Année 1 : -60 996(Déficit de 60 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 596
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 171 €/an
Revenus locatifs : +13 075
Charges déductibles : -9 171
Résultat foncier Années 2+ : 3 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39595.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 07574 0787 096-61 00321 400 €39 603 €39 603 €
213 3378 9886 9074 349--35 254 €
313 6038 7926 7104 812--30 443 €
413 8758 5896 5075 287--25 156 €
514 1538 3796 2975 774--19 381 €
614 4368 1626 0806 274--13 107 €
714 7257 9375 8566 788--6 320 €
815 0197 7055 6247 314---
915 3207 4655 3847 854---
1015 6267 2175 1368 409---
1115 9396 9614 8798 978---
1216 2576 6964 6149 562---
1316 5826 4224 34010 161---
1416 9146 1384 05710 776---
1517 2525 8453 76311 407---
1617 5975 5423 46012 055---
1717 9495 2293 14712 721---
1818 3084 9052 82313 403---
1918 6754 5702 48814 105---
2019 0484 2242 14214 824---
2119 4293 8661 78415 563---
2219 8183 4961 41416 322---
2320 2143 1131 03117 101---
2420 6182 71763617 901---
2521 0312 30822718 722---
TOTAL418 802219 343102 403199 45921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 459
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 746-6 420+9 166
2+2 7460+2 746
3+2 7460+2 746
4+2 7460+2 746
5+2 7460+2 746
6+2 7460+2 746
7+2 7460+2 746
8+2 746+298+2 448
9+2 746+2 356+390
10+2 746+2 523+223
11+2 746+2 693+53
12+2 746+2 868-122
13+2 746+3 048-302
14+2 746+3 233-487
15+2 746+3 422-676
16+2 746+3 617-871
17+2 746+3 816-1 070
18+2 746+4 021-1 275
19+2 746+4 231-1 485
20+2 746+4 447-1 701
21+2 746+4 669-1 923
22+2 746+4 897-2 151
23+2 746+5 130-2 384
24+2 746+5 370-2 624
25+2 746+5 617-2 871
Total+68 650+59 838+8 812
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →