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Achat : Appartement Saint-Dié-des-Vosges (88100)

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface59m²
Coût Total87 480€
Loyer Annuel5 717€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 71 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 203,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 59 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, 1 garage

At9136investissement locatif Exclusif Saint Die Des Vosges quartier Foucharupt Appartement de type F3 de 60 m² au 1er étage composé d'un salon séjour, une cuisine équipée, une salle d'eau, 2 chambres. Chauffage électrique. Cave et un garage. Syndic bénévole. Taxe foncière 900e. Loyer actuel 487Eur + 10Eur de charges. Energie E. Prix : 71 000EURLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Loi Alur : Soumis au régime de copropriété.Honoraires charge vendeur. (Gedeon ) Référence : Ag661-3150

Prix affiché : 71 000 € Ttc Prix de vente : 71 000 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.283670, 6.948950
Total : 87 480€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 81 800€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5717€/an
Fourchette totale : 373€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4473€ - 7306€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 903,65€
Coût de l'assurance :7 654,50€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 476,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de l'énergie E dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 717 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 150 €
Revenus locatifs : +5 717 €
Charges déductibles : -15 150 €
Résultat foncier Année 1 : -9 433 €(Déficit de 9 433 €)
Imputable sur revenu global : 9 433 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 350 €/an
Revenus locatifs : +5 717 €
Charges déductibles : -4 350 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 367 €/an
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 717 €15 152 €3 026 €-9 436 €9 436 €--
25 831 €4 273 €2 947 €1 558 €---
35 948 €4 191 €2 865 €1 756 €---
46 067 €4 106 €2 780 €1 960 €---
56 188 €4 018 €2 692 €2 170 €---
66 312 €3 927 €2 601 €2 385 €---
76 438 €3 832 €2 506 €2 605 €---
86 567 €3 735 €2 408 €2 832 €---
96 698 €3 633 €2 307 €3 065 €---
106 832 €3 529 €2 202 €3 303 €---
116 969 €3 420 €2 094 €3 549 €---
127 108 €3 307 €1 981 €3 800 €---
137 250 €3 191 €1 865 €4 059 €---
147 395 €3 070 €1 744 €4 325 €---
157 543 €2 946 €1 619 €4 597 €---
167 694 €2 816 €1 490 €4 878 €---
177 848 €2 682 €1 356 €5 165 €---
188 005 €2 544 €1 217 €5 461 €---
198 165 €2 400 €1 074 €5 765 €---
208 328 €2 251 €925 €6 077 €---
218 495 €2 097 €771 €6 397 €---
228 664 €1 938 €612 €6 727 €---
238 838 €1 773 €446 €7 065 €---
249 015 €1 602 €275 €7 413 €---
259 195 €1 424 €98 €7 770 €---
TOTAL183 105 €87 858 €43 904 €95 247 €9 436 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 831 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 200 €-2 831 €+4 031 €
2+1 200 €+467 €+733 €
3+1 200 €+527 €+673 €
4+1 200 €+588 €+612 €
5+1 200 €+651 €+549 €
6+1 200 €+715 €+485 €
7+1 200 €+782 €+418 €
8+1 200 €+850 €+350 €
9+1 200 €+919 €+281 €
10+1 200 €+991 €+209 €
11+1 200 €+1 065 €+135 €
12+1 200 €+1 140 €+60 €
13+1 200 €+1 218 €-18 €
14+1 200 €+1 297 €-97 €
15+1 200 €+1 379 €-179 €
16+1 200 €+1 463 €-263 €
17+1 200 €+1 550 €-350 €
18+1 200 €+1 638 €-438 €
19+1 200 €+1 729 €-529 €
20+1 200 €+1 823 €-623 €
21+1 200 €+1 919 €-719 €
22+1 200 €+2 018 €-818 €
23+1 200 €+2 120 €-920 €
24+1 200 €+2 224 €-1 024 €
25+1 200 €+2 331 €-1 131 €
Total+30 000 €+28 574 €+1 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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