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Appartement à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface74
Coût Total101 520
Loyer Annuel9 984
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 864,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé en hyper centre de Châtellerault, cet appartement bénéficie d'un emplacement recherché, à deux pas des commerces, des transports, des restaurants et de toutes les commodités du quotidien. Tout peut se faire à pied, ce qui en fait un vrai atout.

L'appartement se trouve dans une copropriété et développe une surface d'environ 74 m². Il se compose de 2 pièces avec de beaux volumes. Des travaux sont à prévoir, ce qui laisse la possibilité de réaménager le logement à votre goût et d'optimiser son potentiel.

Ce bien est idéal pour un premier achat, mais aussi pour un investissement locatif, que ce soit en location longue durée ou en location courte durée type Airbnb, grâce à sa situation centrale très attractive.

Un appartement avec un fort potentiel, parfait pour un projet de résidence principale ou d'investissement au cœur de Châtellerault.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 64 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Dylan LEFEBVRE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 985190081

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.819769, 0.541818
Total : 101 520
Prix d'acquisition : 64 000
Travaux : 32 400
Valeur du bien : 96 400
Frais de notaire : 5 120
Coût estimé : 5 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9984€/an
Fourchette totale : 651€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 7807€ - 12769€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 12.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,18 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 591
Prix d'achat :64 000
Décote à l'achat :-24 591 (-27.8%)
Marge achat-revente :-12 929€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 321,40
Coût de l'assurance :8 883,00
Taxe foncière : 998,40€/an
Soit par mois : 83,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées et propreté à améliorer
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture, réparation des abîmes
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible - murs abîmés et peinture écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement peinture: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 984 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 162
Revenus locatifs : +9 984
Charges déductibles : -37 162
Résultat foncier Année 1 : -27 178(Déficit de 27 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 778
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 762 €/an
Revenus locatifs : +9 984
Charges déductibles : -4 762
Résultat foncier Années 2+ : 5 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5777.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 98437 1653 411-27 18121 400 €5 781 €5 781 €
210 1844 6743 3205 509--271 €
310 3874 5813 2275 807---
410 5954 4843 1306 111---
510 8074 3833 0306 424---
611 0234 2802 9266 744---
711 2444 1722 8197 071---
811 4684 0612 7077 407---
911 6983 9462 5937 751---
1011 9323 8272 4748 104---
1112 1703 7052 3518 466---
1212 4143 5772 2248 836---
1312 6623 4462 0929 216---
1412 9153 3101 9569 606---
1513 1743 1691 81510 005---
1613 4373 0231 66910 414---
1713 7062 8721 51910 833---
1813 9802 7161 36311 263---
1914 2602 5551 20111 704---
2014 5452 3881 03512 156---
2114 8362 21686212 620---
2215 1322 03768313 095---
2315 4351 85249913 583---
2415 7441 66130714 083---
2516 0591 46311014 595---
TOTAL319 789115 56449 321204 22521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 225
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 097-6 420+8 517
2+2 0970+2 097
3+2 097+1 661+436
4+2 097+1 833+264
5+2 097+1 927+170
6+2 097+2 023+74
7+2 097+2 121-24
8+2 097+2 222-125
9+2 097+2 325-228
10+2 097+2 431-334
11+2 097+2 540-443
12+2 097+2 651-554
13+2 097+2 765-668
14+2 097+2 882-785
15+2 097+3 001-904
16+2 097+3 124-1 027
17+2 097+3 250-1 153
18+2 097+3 379-1 282
19+2 097+3 511-1 414
20+2 097+3 647-1 550
21+2 097+3 786-1 689
22+2 097+3 929-1 832
23+2 097+4 075-1 978
24+2 097+4 225-2 128
25+2 097+4 379-2 282
Total+52 425+61 267+-8 842
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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