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08 BOGNY-SUR-MEUSE Maison 3 chambres

Bien expiré
VilleBogny-sur-Meuse (08)
Surface107
Coût Total137 465
Loyer Annuel8 723
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 616,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

08 BOGNY-SUR-MEUSE Maison 3 chambres avec une très jolie vue sur le vallon des Fils Aymont. Ravissante maison de village à rénover. Venez visiter ce bien ! cette maison se compose au rez de chaussée: d'un salon, une cuisine, salle de bain, wc, une chambre. A l'étage: 3 chambres. Grenier aménageable avec possibilité de faire 2 chambres supplémentaires. De très grandes caves qui donnent accès au terrain. CLASSE ENERGIE D: 226 kWh ep/m².an CLASSE CLIMAT D: 48 KGéqCO2/m².an. Diagnostics disponibles sur demande. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : min: 2170 euros / an et max: 2900 euros / an Date de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation : 2023. Diagnostics du25/09/2025. Prix: 66000 euros. Honoraires charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Côté France, Réseau immobilier Franco-belge à Fumay, Givet et Mariembourg.Tel: Matthieu Hosselet Agent commercial pour les secteurs Monthermé-Sedan-Charleville La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de (EI) Matthieu HOSSELET, Agent commercial indépendant en immobilier de la SARL Côté France (sans détention de fonds), l'agent commercial immatriculé au RSAC de Sedan sous le numéro 814362810, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société SARL Côté France.

Ville : Bogny-sur-Meuse
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08120
Coordonnées : 49.857876, 4.742714
Total : 137 465
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 66 185
Valeur du bien : 132 185
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8723€/an
Fourchette totale : 578€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6937€ - 10969€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 465
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 467,84
Coût de l'assurance :12 028,19
Taxe foncière : 872,30€/an
Soit par mois : 72,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 726,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 107 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 185(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 605
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2500€
  • Isolation - Combles:4 280
    Isolation combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000
    Rénovation salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bogny-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 685✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 723 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 465 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 185
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 071
Revenus locatifs : +8 723
Charges déductibles : -72 071
Résultat foncier Année 1 : -63 348(Déficit de 63 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 948
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 886 €/an
Revenus locatifs : +8 723
Charges déductibles : -5 886
Résultat foncier Années 2+ : 2 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41947.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 72372 0754 537-63 35221 400 €41 952 €41 952 €
28 8975 7694 4153 129--38 824 €
39 0755 6434 2903 432--35 392 €
49 2575 5134 1603 743--31 648 €
59 4425 3794 0264 063--27 585 €
69 6315 2403 8874 390--23 195 €
79 8235 0973 7444 726--18 469 €
810 0204 9493 5955 071--13 397 €
910 2204 7953 4425 425--7 972 €
1010 4254 6373 2835 788--2 184 €
1110 6334 4733 1196 160---
1210 8464 3032 9506 543---
1311 0634 1282 7756 935---
1411 2843 9472 5937 337---
1511 5103 7592 4067 750---
1611 7403 5662 2128 174---
1711 9753 3652 0128 609---
1812 2143 1581 8059 056---
1912 4592 9441 5919 514---
2012 7082 7231 3709 985---
2112 9622 4941 14110 468---
2213 2212 25890410 964---
2313 4862 01365911 473---
2413 7551 76040611 995---
2514 0301 49814512 532---
TOTAL279 400165 48865 468113 91121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 911
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832-6 420+8 252
2+1 8320+1 832
3+1 8320+1 832
4+1 8320+1 832
5+1 8320+1 832
6+1 8320+1 832
7+1 8320+1 832
8+1 8320+1 832
9+1 8320+1 832
10+1 8320+1 832
11+1 832+1 193+639
12+1 832+1 963-131
13+1 832+2 080-248
14+1 832+2 201-369
15+1 832+2 325-493
16+1 832+2 452-620
17+1 832+2 583-751
18+1 832+2 717-885
19+1 832+2 854-1 022
20+1 832+2 995-1 163
21+1 832+3 140-1 308
22+1 832+3 289-1 457
23+1 832+3 442-1 610
24+1 832+3 599-1 767
25+1 832+3 760-1 928
Total+45 800+34 173+11 627
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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