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Appartement 3 pièces 55 m² 1er étage Châtel-Guyon

VilleCHATELGUYON (63)
Surface55m²
Coût Total105 592€
Loyer Annuel5 888€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 64 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 180 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé au centre de Châtel-Guyon, au premier étage d'un bel immeuble Artdéco. 3 pièces pour une surface totale de 55m².

Il se compose d'un salon, d'une cuisine séparée, de deux chambres et d'une salle d'eau avec WC. L'agencement fonctionnel distribue les pièces de manière claire et optimise l'espace disponible. Chauffage individuel au gaz Actuellement loué à 520€/mois CC il sera vide pour la vente. Les fenêtres en survitrage pourront être remplacées pour améliorer la performance énergétique.

Ville : CHATELGUYON
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63140
Coordonnées : 45.920592, 3.070434
Total : 105 592€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 100 400€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5888€/an
Fourchette totale : 392€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4701€ - 7375€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 981,48 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 981 €
Prix d'achat :64 900 €
Décote à l'achat :-44 081€ (-40.4%)
Marge achat-revente :3 389€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 543,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 616,07€
Coût de l'assurance :7 919,40€
Taxe foncière : 588,78€/an
Soit par mois : 49,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 490,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 55 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 888 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 592 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 325 €
Revenus locatifs : +5 888 €
Charges déductibles : -40 325 €
Résultat foncier Année 1 : -34 437 €(Déficit de 34 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 825 €/an
Revenus locatifs : +5 888 €
Charges déductibles : -4 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13037.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 888 €40 329 €3 443 €-34 441 €21 400 €13 041 €13 041 €
26 006 €4 736 €3 350 €1 270 €--11 771 €
36 126 €4 640 €3 255 €1 486 €--10 286 €
46 248 €4 541 €3 156 €1 707 €--8 579 €
56 373 €4 439 €3 053 €1 934 €--6 644 €
66 501 €4 333 €2 948 €2 167 €--4 477 €
76 631 €4 224 €2 838 €2 407 €--2 070 €
86 763 €4 111 €2 725 €2 652 €---
96 898 €3 994 €2 609 €2 904 €---
107 036 €3 874 €2 488 €3 163 €---
117 177 €3 749 €2 364 €3 428 €---
127 321 €3 620 €2 235 €3 700 €---
137 467 €3 487 €2 102 €3 980 €---
147 616 €3 350 €1 964 €4 267 €---
157 769 €3 207 €1 822 €4 561 €---
167 924 €3 060 €1 675 €4 864 €---
178 083 €2 908 €1 523 €5 174 €---
188 244 €2 752 €1 366 €5 493 €---
198 409 €2 589 €1 204 €5 820 €---
208 577 €2 422 €1 036 €6 156 €---
218 749 €2 248 €863 €6 501 €---
228 924 €2 069 €684 €6 855 €---
239 102 €1 884 €499 €7 218 €---
249 284 €1 693 €307 €7 592 €---
259 470 €1 495 €110 €7 975 €---
TOTAL188 587 €119 755 €49 616 €68 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 236 €-6 420 €+7 656 €
2+1 236 €0 €+1 236 €
3+1 236 €0 €+1 236 €
4+1 236 €0 €+1 236 €
5+1 236 €0 €+1 236 €
6+1 236 €0 €+1 236 €
7+1 236 €0 €+1 236 €
8+1 236 €+175 €+1 061 €
9+1 236 €+871 €+365 €
10+1 236 €+949 €+287 €
11+1 236 €+1 028 €+208 €
12+1 236 €+1 110 €+126 €
13+1 236 €+1 194 €+42 €
14+1 236 €+1 280 €-44 €
15+1 236 €+1 368 €-132 €
16+1 236 €+1 459 €-223 €
17+1 236 €+1 552 €-316 €
18+1 236 €+1 648 €-412 €
19+1 236 €+1 746 €-510 €
20+1 236 €+1 847 €-611 €
21+1 236 €+1 950 €-714 €
22+1 236 €+2 056 €-820 €
23+1 236 €+2 165 €-929 €
24+1 236 €+2 277 €-1 041 €
25+1 236 €+2 392 €-1 156 €
Total+30 900 €+20 650 €+10 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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