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Achat appartement

Bien expiré
VilleSeyne (04)
Surface66.37m²
Coût Total136 500€
Loyer Annuel6 616€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 66.37 m²
Prix au m² : 1 130,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Cave, Vue, Surface de 66.37 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, Adapté PMR, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle de séjour, Travaux

Immobilier.notaires® et l'office notarial CAZERES, PUGIBET-PROIETTI et REYBAUD, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - SEYNE (04140)

A deux pas du centre du village de SEYNE, joli appartement T3 A VENDRE il est à rénover entièrement Il se trouve au rez-de-chaussée de l'immeuble et se compose d'un hall d'entrée, d'une pièce à vivre, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle d'eau douche. Une cave se situant au rez-de-jardin de l'immeuble est vendue avec Le séjour est orientée plein SUD et offre une jolie vue sur SEYNE et son centre

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude CAZERES, PUGIBET-PROIETTI et REYBAUD, SELAS - Notaires à Seyne - N° SIRET : 49473062500014

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Seyne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04140
Coordonnées : 44.305130, 6.441490
Total : 136 500€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 130 500€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.37m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6616€/an
Fourchette totale : 453€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5431€ - 8061€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 5.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 879,37€
Coût de l'assurance :11 943,75€
Taxe foncière : 661,64€/an
Soit par mois : 55,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66.37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol (remplacement du carrelage usé) et peinture des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en carrelage usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(836 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:17 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€/système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€/cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€/salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:7 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Électricité: 600€/chambre × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Carrelage: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 616 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 194 €
Revenus locatifs : +6 616 €
Charges déductibles : -61 194 €
Résultat foncier Année 1 : -54 578 €(Déficit de 54 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 694 €/an
Revenus locatifs : +6 616 €
Charges déductibles : -5 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33177.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 616 €61 199 €4 559 €-54 582 €21 400 €33 182 €33 182 €
26 749 €5 577 €4 438 €1 171 €--32 011 €
36 884 €5 452 €4 312 €1 432 €--30 579 €
47 021 €5 322 €4 182 €1 700 €--28 879 €
57 162 €5 188 €4 048 €1 974 €--26 905 €
67 305 €5 049 €3 909 €2 256 €--24 648 €
77 451 €4 905 €3 766 €2 546 €--22 102 €
87 600 €4 756 €3 617 €2 844 €--19 258 €
97 752 €4 603 €3 463 €3 150 €--16 109 €
107 907 €4 444 €3 304 €3 464 €--12 645 €
118 065 €4 279 €3 140 €3 786 €--8 859 €
128 227 €4 109 €2 970 €4 118 €---
138 391 €3 933 €2 794 €4 458 €---
148 559 €3 751 €2 612 €4 808 €---
158 730 €3 563 €2 423 €5 167 €---
168 905 €3 368 €2 229 €5 537 €---
179 083 €3 167 €2 027 €5 916 €---
189 265 €2 958 €1 819 €6 306 €---
199 450 €2 743 €1 604 €6 707 €---
209 639 €2 520 €1 381 €7 119 €---
219 832 €2 290 €1 150 €7 542 €---
2210 028 €2 051 €912 €7 977 €---
2310 229 €1 805 €665 €8 424 €---
2410 433 €1 549 €410 €8 884 €---
2510 642 €1 286 €146 €9 356 €---
TOTAL211 926 €149 864 €65 879 €62 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 389 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 389 €-6 420 €+7 809 €
2+1 389 €0 €+1 389 €
3+1 389 €0 €+1 389 €
4+1 389 €0 €+1 389 €
5+1 389 €0 €+1 389 €
6+1 389 €0 €+1 389 €
7+1 389 €0 €+1 389 €
8+1 389 €0 €+1 389 €
9+1 389 €0 €+1 389 €
10+1 389 €0 €+1 389 €
11+1 389 €0 €+1 389 €
12+1 389 €+1 235 €+154 €
13+1 389 €+1 337 €+52 €
14+1 389 €+1 442 €-53 €
15+1 389 €+1 550 €-161 €
16+1 389 €+1 661 €-272 €
17+1 389 €+1 775 €-386 €
18+1 389 €+1 892 €-503 €
19+1 389 €+2 012 €-623 €
20+1 389 €+2 136 €-747 €
21+1 389 €+2 263 €-874 €
22+1 389 €+2 393 €-1 004 €
23+1 389 €+2 527 €-1 138 €
24+1 389 €+2 665 €-1 276 €
25+1 389 €+2 807 €-1 418 €
Total+34 725 €+21 276 €+13 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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